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房屋不僅是一種資產(chǎn)，在很大程度還上代表家之所在。近年來，房地產(chǎn)交易市場活躍，但房屋登記作為交易中的必經(jīng)程序，卻由于登記機關(guān)審查手段有限、公眾權(quán)利保護意識淡薄等因素，導致矛盾頻發(fā)，由此引發(fā)的行政訴訟案件時有發(fā)生。

4月21日，北京市昌平區(qū)人民法院召開“涉房屋登記行政案件典型案例”新聞通報會，通報該院近五年涉房屋登記行政案件審理情況，并發(fā)布相關(guān)典型案例。提示老百姓在買房時，不要認為辦理了網(wǎng)簽就萬事大吉，網(wǎng)簽并不具有物權(quán)變動性質(zhì)，不直接產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動的效力，建議購房人在辦理網(wǎng)簽后及時過戶，尤其是房屋上存在抵押登記的，督促賣方解除抵押并約定明確的違約責任，避免錢房兩空。

網(wǎng)簽不具物權(quán)變動性質(zhì)

延期辦理過戶存在風險

荊先生夫婦與李某此前簽訂房屋買賣合同，約定李某將自己的房屋賣給荊先生夫婦，雙方進行了存量房屋買賣合同網(wǎng)上簽約，荊先生夫婦隨后入住了該房屋。因該房屋此前已設(shè)定抵押給某銀行，一直未能辦理過戶。

不料，李某在簽約后將銀行名下的抵押注銷，又與第三人馬某簽訂抵押借款合同，將該房屋抵押給馬某，并辦理了抵押登記手續(xù)。荊先生夫婦得知后，認為自己已辦理網(wǎng)簽并實際入住房屋，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不應(yīng)再為他人辦理房屋抵押登記，遂將不動產(chǎn)登記機構(gòu)訴至法院，要求撤銷給馬某辦理的抵押登記。

法院審理后認為，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依照相關(guān)規(guī)定，審核了申請人的各項材料，為李某與其債權(quán)人馬某辦理抵押登記的行為符合法律規(guī)定。存量房屋買賣合同網(wǎng)上簽約不具有保證將來實現(xiàn)物權(quán)的效力，也不能產(chǎn)生對抗抵押登記的效力。據(jù)此，法院判決駁回了荊先生夫婦的訴訟請求。

據(jù)了解，房屋交易合同網(wǎng)上簽約備案，俗稱網(wǎng)簽，是房屋買賣合同簽訂后的必經(jīng)程序，是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺。“但必須注意，網(wǎng)簽并不具有物權(quán)變動性質(zhì)。”昌平法院行政庭法官呂偲偲稱，只有辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，才能對外成為房屋的所有權(quán)人，購房人在辦理網(wǎng)簽后應(yīng)及時辦理過戶手續(xù)。

據(jù)介紹，5年來，昌平法院審理的房屋登記行政案件已占不動產(chǎn)登記案件的81%，該類案件主要呈現(xiàn)出不服房屋轉(zhuǎn)移登記行為案件占八成、利益結(jié)構(gòu)復(fù)雜、訴訟“程序空轉(zhuǎn)”現(xiàn)象突出、行民交叉情形較為普遍、行政機關(guān)無責敗訴占比高的五大特點。

昌平法院行政審判庭負責人雙玉娥稱，“不會告”“隨意告”的現(xiàn)象在此類案件中依然存在。當事人權(quán)利保護意識淡薄以及登記機關(guān)審查手段有限也是引發(fā)此類糾紛的重要原因。

偽造文書辦理登記無效

情節(jié)嚴重者或承擔刑責

昌平法院通過梳理相關(guān)案件發(fā)現(xiàn)，在日常生活中，還存在有人冒名辦理或者偽造材料辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，導致房屋權(quán)利人的合法利益受到損害的情形。

在昌平法院審理的一起案件中，王老漢的外孫小張就通過偽造公證書的形式，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請將王老漢的房屋過戶到了自己名下，隨后小張又將房屋過戶到了陳某名下。王老漢發(fā)現(xiàn)后，訴至法院。

法院審理后認為，由于公證書系偽造，轉(zhuǎn)移登記的事實基礎(chǔ)已不存在，該登記行為應(yīng)予以撤銷。鑒于房屋后續(xù)又發(fā)生所有權(quán)變化，該登記行為已不具有可撤銷內(nèi)容，因此法院判決確認房屋由王老漢轉(zhuǎn)移登記為小張的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記行為違法。

法官稱，對于房屋后期過戶到陳某名下的問題，王老漢應(yīng)該先提起民事訴訟，將外孫和案外人陳某作為共同被告，確認買賣合同的效力，如果確認合同無效，王老漢可以再提起行政訴訟，要求撤銷轉(zhuǎn)移登記行為。

雙玉娥提示，公民應(yīng)當遵守法律，增強對個人財產(chǎn)、重要證件的保護意識，不要輕易將身份證、房產(chǎn)證等重要證件交予他人。偽造公證書或國家機關(guān)公文的，既不能產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，情節(jié)嚴重的還將承擔刑事責任。

實踐中，有的房屋權(quán)利人未妥善保管房屋所有權(quán)證書及身份證件等，導致他人未經(jīng)授權(quán)冒名提供真實材料辦理或者偽造材料辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。鑒于登記機關(guān)對申請材料的審查手段有限，難以判斷申請人提交材料的真實性，導致房屋權(quán)利人的合法利益受到損害，引發(fā)糾紛。

對此，昌平法院建議，應(yīng)強化信息化手段在房屋登記中的運用，建議不動產(chǎn)登記機構(gòu)會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，努力實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)與公安、民政、稅務(wù)、工商等部門的信息互通共享。通過信息技術(shù)加大對虛假身份證件、結(jié)婚證、稅票、公證書等的審查力度，如利用人證識別技術(shù)有效識別申請辦理房屋登記的“假人”或“假證”。

房屋登記所涉主體諸多

夫妻共有房產(chǎn)謹慎登記

在涉房屋登記糾紛的案件中，夫妻間因登記原因產(chǎn)生糾紛的情況也較多見。很多夫妻在買房及辦理登記時，出于方便往往將二人共有房產(chǎn)登記為一方單獨所有。對此，法官指出，不動產(chǎn)物權(quán)登記遵循公示公信原則，如果夫妻一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共有房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回的，法院不予支持。

賀女士與田先生婚后購買了一套房屋，登記的所有權(quán)人為田先生。2014年，田先生向案外人谷某借款130萬元，并以其名下的該套房屋作為借款的抵押擔保。后因田先生未按期償還借款，谷某提起民事訴訟，以民間借貸糾紛為由將田先生與賀女士訴至法院。賀女士稱，其在訴訟中才得知田先生將房屋擅自抵押給他人。于是賀女士另案提起行政訴訟，要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)撤銷該抵押登記行為。

法院審理后認為，不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查了二人提交的材料，且詢問了田先生的婚姻狀況，因此已盡到合理審慎的職責。因此所涉房屋他項權(quán)證不應(yīng)撤銷，法院判決駁回了賀女士的訴訟請求。

據(jù)介紹，房屋登記涉及眾多利益主體，包括產(chǎn)權(quán)證書上記載的房屋所有權(quán)人、抵押權(quán)人等主體，也包括房屋的實際購買人、債權(quán)人、繼承人、配偶等利害關(guān)系人。此外，房屋的情況也可能比較復(fù)雜，既存在單獨所有的情況，也存在共同共有、按份共有情況。

昌平法院行政審判庭副庭長李麗提示，為了避免日后出現(xiàn)不必要的麻煩，夫妻婚后購房最好在辦理初始登記時就將房屋登記為夫妻共有，夫妻共有房產(chǎn)登記在一方名下時，另一方也可以到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理加名，應(yīng)謹慎考量是否僅登記在一方名下。如果日后婚姻關(guān)系發(fā)生變化，房屋實際權(quán)利人應(yīng)及時辦理房屋過戶或控制房產(chǎn)證等權(quán)利憑證。

本報記者 徐偉倫