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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今天發(fā)布了5月份70大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格顯示：各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均略有擴(kuò)大，二手住宅漲幅與上月相同或微擴(kuò)。

與2月份相比，多城房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。相關(guān)人士分析，房?jī)r(jià)反彈一方面和疫情期間壓抑的需求集中釋放有關(guān)，另一方面和房貸利率較低有關(guān)。但房?jī)r(jià)大幅反彈的可能性不存在，房住不炒的政策將會(huì)穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

但房地行業(yè)整體來(lái)看，依然不容樂(lè)觀。

01今年有208家房企破產(chǎn)

前不久，人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2020年6月5日，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)208家，超過(guò)2018年上半年的177家破產(chǎn)數(shù)量，與2019年同期相對(duì)持平。

也就是說(shuō)進(jìn)入2020年平均每天至少有一家房企破產(chǎn)。

其實(shí)，208家房企破產(chǎn)，并不夸張。

拿去年和前年來(lái)說(shuō)，破產(chǎn)房企的數(shù)量就在450家左右，平均每個(gè)月有近40多家房企破產(chǎn)。

從上圖可以看出，2018年和2019年下半年，更是逼近300家房企破產(chǎn)。

要知道，目前全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總量高達(dá)9.7萬(wàn)家。200多家房企破產(chǎn)，相比總量可謂九牛一毛。

02多是空殼公司

疫情沖擊之下，經(jīng)濟(jì)停擺確實(shí)會(huì)帶來(lái)一些影響，但是這并不是主要原因。

目前來(lái)看，宣布破產(chǎn)的房企主要以三四線城市的中小型房企為主，這些房企實(shí)力較弱，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較差。

TOP10房企的總銷售規(guī)模占全國(guó)總比重超過(guò)30%，TOP100房企的總銷售規(guī)模占比超過(guò)60%，前15%的房企市場(chǎng)占比超過(guò)85%，絕大多數(shù)中小房企市場(chǎng)占比可以忽略不計(jì)。

細(xì)看破產(chǎn)房企名單，不難發(fā)現(xiàn)，近年這些破產(chǎn)的房企中，真正有影響力的實(shí)在沒(méi)幾家。

除非步子邁得太大，百?gòu)?qiáng)之內(nèi)幾乎沒(méi)有破產(chǎn)的，破產(chǎn)的大多數(shù)都是空殼公司。

有些規(guī)模較大的房企，為了在三四線城市做項(xiàng)目，會(huì)注冊(cè)幾個(gè)子公司，若是這殼沒(méi)用了，就直接批量辦破產(chǎn)，之后再重新注冊(cè)新公司養(yǎng)著備用。

未來(lái)，?一些實(shí)力不濟(jì)的小房企，最終將會(huì)被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣。不過(guò)這些小開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，影響不了市場(chǎng)和房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)是由政策、經(jīng)濟(jì)、人口決定的。對(duì)于需要買房的普通人而言，不用擔(dān)心!

而且對(duì)整個(gè)樓市來(lái)說(shuō)能起到良性的優(yōu)勝劣汰作用，也會(huì)間接贈(zèng)送給購(gòu)房者福利，但處在“優(yōu)化”時(shí)期，現(xiàn)在買房也不得不擦亮眼睛!

03疫情加速房產(chǎn)行業(yè)洗牌進(jìn)程

疫情沖擊下，房地產(chǎn)融資上，持續(xù)收緊。拿地受限、銷售承壓、融資受阻多重壓力下，房企資金鏈壓力劇增。面臨債務(wù)違約，更嚴(yán)重或?qū)е缕飘a(chǎn)重組，尤其是中小房企面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的規(guī)模房企將迎來(lái)一個(gè)收并購(gòu)的窗口期。

當(dāng)前環(huán)境下，杠桿率過(guò)高、高負(fù)債率等都會(huì)使得企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)，房企爆雷的現(xiàn)象越來(lái)越多，采取收并購(gòu)是擴(kuò)張規(guī)模最為快速有效的方式。

房地產(chǎn)行業(yè)向來(lái)是大魚(yú)吃小魚(yú)，馬太效應(yīng)極其突出。

2020年4月26日，擁有土地儲(chǔ)備3萬(wàn)多畝，已建、在建工程逾1000萬(wàn)平方米、在全國(guó)房企土儲(chǔ)面積排行榜上TOP50的名門地產(chǎn)，因資不抵債宣布破產(chǎn)。

據(jù)傳，其被碧桂園收購(gòu)。矗立在鄭州南四環(huán)與京廣快速路交匯向南2公里左右的碧桂園名門時(shí)代城，就是碧桂園與名門合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，兩者分別占股51%、49%。

另外，需要注意的是，從2019年開(kāi)始，一些曾經(jīng)規(guī)模較大的房企也出現(xiàn)在破產(chǎn)的名單中，比如曾進(jìn)入房地產(chǎn)銷售百?gòu)?qiáng)榜的三盛宏業(yè)、曾位列全國(guó)五百?gòu)?qiáng)第215位的銀億集團(tuán)。

進(jìn)入2020年，千億級(jí)房企福晟集團(tuán)、泰禾的資金鏈危機(jī)愈演愈烈。這又是否意味著未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰的形勢(shì)更加嚴(yán)峻?

以泰禾為例。

此前有人在微博爆料，說(shuō)泰禾集團(tuán)(7.000,0.64,10.06%)資金鏈疑似斷裂，500多個(gè)家庭買了泰禾北京院子二期，結(jié)果項(xiàng)目已于去年年底停工。

在業(yè)主持續(xù)維權(quán)、多方投訴后，才勉強(qiáng)有限復(fù)工，工程方不斷傳出消息，“再不給建設(shè)資金，就停工走人!”。

曾經(jīng)的千億房企泰禾，2017年底剛到千億，便喊出了進(jìn)軍2000億的目標(biāo)，2019年卻已掉出千億房企隊(duì)列，不禁令人唏噓。

泰禾一季度財(cái)報(bào)顯示，截至2020年3月31日，泰禾一年內(nèi)到期債務(wù)為672.4億元，同期泰禾現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為41.79億元。

再加上因資金短缺，泰禾多地項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，單憑泰禾自身力量顯然無(wú)法化解眼前的危機(jī)。通過(guò)引入新的戰(zhàn)略投資者幫助化解危機(jī)，也是泰禾不得已的選擇。

實(shí)際上，壓倒這些房企的，并非只是疫情，激進(jìn)加杠桿的高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式，早已為其埋下安全隱患。

洗牌加速下，房企的收并購(gòu)也會(huì)隨之增多，“大魚(yú)吃大魚(yú)”的時(shí)代加速來(lái)臨。

今后十幾年，中國(guó)房企數(shù)量會(huì)減少三分之二以上。這意味著，未來(lái)或?qū)⒂袛?shù)萬(wàn)家房企消失。

從未來(lái)看，即便不再有黑天鵝事件，即使房?jī)r(jià)能進(jìn)一步攀升，但隨著全國(guó)住房整體性過(guò)剩，全國(guó)房地產(chǎn)的總盤子已經(jīng)基本到頂，房企勢(shì)必面臨新一輪兼并重組。