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本文首發(fā)于新浪北京房產(chǎn)

國(guó)慶長(zhǎng)假前的“利好三連發(fā)”，讓Q4的樓市多了不少想象空間：首套房可調(diào)整利率下限（部分城市）、公積金貸款利率下調(diào)、以及最重磅的：1年內(nèi)個(gè)人換房可退個(gè)稅。我們整理了最近網(wǎng)友們咨詢(xún)最多的10個(gè)問(wèn)題，也向幾位熟悉的中介門(mén)店店長(zhǎng)們?cè)趯?shí)操上做了求證，現(xiàn)整理如下。

問(wèn)題壹：什么情況下會(huì)產(chǎn)生個(gè)稅？

(資料圖片僅供參考)

解答：北京的房源類(lèi)型眾多，并對(duì)應(yīng)著不同的交易規(guī)則。這也讓想在北京置業(yè)的朋友開(kāi)啟了“hard”模式我們從大興區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)交易中心獲取過(guò)一張表格，信息頗全，跟您分享下：

用表中內(nèi)容，咱們舉個(gè)例子：小張?jiān)?年前，用總價(jià)400萬(wàn)買(mǎi)的住宅，現(xiàn)在市場(chǎng)交易價(jià)變成了500萬(wàn)。如今，小張想改善居住條件，在公告發(fā)布之前，他有兩種選擇，再等一年，等到“滿(mǎn)五”，但這就要付出時(shí)間成本。或者接受個(gè)人所得說(shuō)的繳納。那么這里產(chǎn)生的個(gè)稅就是：（500-400）*20%，即20萬(wàn)元。而在公告發(fā)布后，小張，以及像他一樣不符合“滿(mǎn)五唯一”條件的朋友們就有了新的選擇。

問(wèn)題貳：納稅人什么時(shí)間內(nèi)可以享受退稅政策？

先看官方內(nèi)容：在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅。很多網(wǎng)友困惑的點(diǎn)在于：我們都知道買(mǎi)房分很多步驟：大定、草簽、正簽、網(wǎng)簽、下房本時(shí)間、發(fā)票時(shí)間...具體怎么算呢？

解答：在您賣(mài)房時(shí)，看您個(gè)人所得稅完稅時(shí)間，以此節(jié)點(diǎn)開(kāi)啟“倒計(jì)時(shí)”。當(dāng)您再去購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，如果買(mǎi)的是二手房，看契稅或房產(chǎn)證時(shí)間（這個(gè)與現(xiàn)在的二手房交易規(guī)則是一致的，哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)滿(mǎn)足條件就用哪個(gè)），如果您購(gòu)置的是新房，以網(wǎng)簽時(shí)間來(lái)算。

問(wèn)題叁：公告里的“1年內(nèi)”，是從買(mǎi)房開(kāi)始計(jì)算的自然年，還是必須買(mǎi)和賣(mài)都符合“在2022年10月1日至2023年12月31日期間”這一限制？

看官方給的示例：納稅人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購(gòu)買(mǎi)一套住房，由于小周出售和新購(gòu)住房的時(shí)間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，故符合政策規(guī)定的時(shí)間條件。

解答：注意標(biāo)紅的這個(gè)“均”字，由此可知，買(mǎi)和賣(mài)都要在該公告限制的這一年時(shí)間范圍內(nèi)。所以受訪的店長(zhǎng)們也都表示，國(guó)慶期間，他們明顯能感受到來(lái)看房的人多了。不少人也都是在知曉該政策后，借著假期來(lái)了解情況。

說(shuō)到假期，國(guó)慶我去寰宇時(shí)代旁邊新開(kāi)的商場(chǎng)-中海環(huán)宇坊轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，環(huán)境和人氣都不錯(cuò)，看著新房周邊的配套逐步落位，為業(yè)主們開(kāi)心

問(wèn)題肆：二手房個(gè)稅，不應(yīng)該是買(mǎi)家承擔(dān)么？跟賣(mài)家有什么關(guān)系？

解答：在此前的交易中，的確是約定俗成由買(mǎi)家承擔(dān)。但背著抱著一邊兒沉，需要繳納個(gè)稅的房源，其價(jià)格也會(huì)比同條件的“滿(mǎn)五唯一”房源略低。此次公告后，如果賣(mài)家本身打算一年內(nèi)再購(gòu)房，那就可以商量賣(mài)家交這筆錢(qián)，收好稅費(fèi)發(fā)票，將來(lái)完成抵稅。其實(shí)此前在公房的交易里即可如此操作。

問(wèn)題伍：退稅金額是怎么算？

官方舉例：2022年12月，小楊出售了一套住房，轉(zhuǎn)讓金額為240萬(wàn)元，繳納個(gè)人所得稅4萬(wàn)元。2023年5月，其在同一城市重新購(gòu)買(mǎi)了一套住房，新購(gòu)住房金額為300萬(wàn)元。假定小楊同時(shí)滿(mǎn)足享受換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策的其他條件，由于新購(gòu)住房金額大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，小楊可申請(qǐng)的退稅金額為現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅4萬(wàn)元。若小楊新購(gòu)住房金額為150萬(wàn)元，則可申請(qǐng)的退稅金額為2.5萬(wàn)元（150÷240×4萬(wàn)元）。（假設(shè)以上均為不含增值稅價(jià)格）

解答：這里邊提兩個(gè)重點(diǎn)，一是您可以理解為，如果新購(gòu)房的總價(jià)大于您賣(mài)出的房子，稅全退。如果新購(gòu)房比您賣(mài)出的房子價(jià)格還低，那么就按比例退稅。這也是為什么公告一出，大家普遍都認(rèn)為利好改善盤(pán)。第二個(gè)重點(diǎn)，一定是您在同城市購(gòu)買(mǎi)。如果您是賣(mài)掉老家一套房子來(lái)北京買(mǎi)，則不適用于這次公告的范圍。

問(wèn)題陸：出售多人共同持有住房的，納稅人應(yīng)如何計(jì)算自己的退稅金額？

官方舉例：小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產(chǎn)權(quán)的50%。2023年1月，兩人以200萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該住房，各繳納個(gè)人所得稅2萬(wàn)元。此時(shí)，兩人“現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格”就各自按其產(chǎn)權(quán)來(lái)計(jì)算，也就是均為100萬(wàn)元。同年5月，小李在同一城市以150萬(wàn)元的價(jià)格重新購(gòu)買(mǎi)一套住房，小李申請(qǐng)退稅時(shí)，150萬(wàn)元＞100萬(wàn)元，其退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅=2萬(wàn)元。同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬(wàn)元的價(jià)格共同購(gòu)買(mǎi)了一套住房，小馬占房屋產(chǎn)權(quán)的40%。此時(shí)，小馬新購(gòu)住房金額就按80萬(wàn)元（200×40%=80）計(jì)算，退稅金額=（新購(gòu)住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅=80/100×2=1.6萬(wàn)元。

解答：無(wú)論是賣(mài)，還是買(mǎi)，都按各自產(chǎn)權(quán)計(jì)算。不過(guò)提醒您，對(duì)于買(mǎi)這套房的朋友，要注意交易現(xiàn)場(chǎng)必須持有產(chǎn)權(quán)的房主都到場(chǎng)、核驗(yàn)身份、確定知情，您的交易才更安全。以及一般這種情況，在合同中對(duì)于戶(hù)口清退的規(guī)則就要更注意些。另外，上述情況不包含夫妻共同持有。在購(gòu)房邏輯里，夫妻家庭視為整體，最被重視。所以夫妻關(guān)系下，賣(mài)出再買(mǎi)入，哪怕房產(chǎn)只寫(xiě)了一方名字，也可以全額退稅（只要買(mǎi)入＞賣(mài)出）。

問(wèn)題柒：符合政策享受條件的納稅人應(yīng)當(dāng)向哪里提起退稅申請(qǐng)?

官方內(nèi)容：納稅人享受居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅政策的，應(yīng)當(dāng)向征收現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，也就是說(shuō)，納稅人賣(mài)房時(shí)在哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納了個(gè)人所得稅，就向哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅。稅務(wù)部門(mén)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記稅費(fèi)一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應(yīng)當(dāng)在本地政務(wù)服務(wù)大廳或者不動(dòng)產(chǎn)交易大廳等場(chǎng)所繳納現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得的個(gè)人所得稅，因此仍應(yīng)到該政務(wù)服務(wù)大廳或不動(dòng)產(chǎn)交易大廳提起退稅申請(qǐng)，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)另有規(guī)定，按照規(guī)定辦理。

解答：在哪兒交稅就在哪兒退。比如您賣(mài)掉了大興區(qū)的二手房，然后在朝陽(yáng)區(qū)買(mǎi)了一套新房。您需要攜帶資料，到大興區(qū)去辦理。攜帶資料：如果您買(mǎi)的是二手房，帶齊身份證、現(xiàn)住房網(wǎng)簽合同、新購(gòu)二手房網(wǎng)簽合同，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)及復(fù)印件；如果您買(mǎi)的是新房：身份證、現(xiàn)住房網(wǎng)簽合同、新房網(wǎng)簽合同。

問(wèn)題捌：如果我賣(mài)掉名下兩套小房子，來(lái)?yè)Q一套大房子，可以都退么？

解答：哈哈，是個(gè)幸福的問(wèn)題。不過(guò)本次公告可以理解為“一換一”，所以選擇其中一套您較為合適的去辦理退稅。

問(wèn)題玖：如果我賣(mài)掉的房子是非住宅（如公寓），可以退稅么？

解答：公寓這個(gè)詞在二手房市場(chǎng)上也分很多種：商務(wù)型公寓、商辦、住宅型公寓、公寓型住宅等。本次公告只針對(duì)住宅，看您繳稅時(shí)是否按住宅去繳納稅費(fèi)。如不是，那就無(wú)法退稅。這也再次體現(xiàn)了非“住”屬性的房產(chǎn)，在各類(lèi)政策上會(huì)越來(lái)越明顯的區(qū)分開(kāi)。如果您手上尚有商辦類(lèi)資產(chǎn)，要做好長(zhǎng)期持有的思想準(zhǔn)備，或者盡早優(yōu)化。

問(wèn)題拾：如果是父母賣(mài)掉一處房產(chǎn)，給孩子買(mǎi)一套，適用這項(xiàng)規(guī)則么？

解答：不適用，買(mǎi)賣(mài)雙方必須是同一人。特殊情況只有問(wèn)題六中提及的夫妻家庭關(guān)系。

本文話(huà)題亦將在本周六晚19:00北京廣播電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道《首都經(jīng)濟(jì)報(bào)道》播出。

文︱樂(lè)居柯姐

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