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近日網(wǎng)傳北京四批次預(yù)供地名單中，豐臺(tái)、朝陽(yáng)、石景山部分地塊較受關(guān)注。其中，在三批次豐臺(tái)供應(yīng)的槐房NY-011B地塊西側(cè)還有一塊NY_11A待供應(yīng)。

值得注意的是，豐臺(tái)近期新增供地，從銷(xiāo)售指導(dǎo)單價(jià)來(lái)看都偏高端定位?；狈康貕K指導(dǎo)單價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米，大紅門(mén)地塊指導(dǎo)單價(jià)9.5萬(wàn)元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在新盤(pán)普遍入市價(jià)格低于指導(dǎo)售價(jià)的大環(huán)境中，槐房地塊實(shí)際入市銷(xiāo)售價(jià)格不會(huì)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米，且需要在品質(zhì)上做足功夫，才有可能開(kāi)盤(pán)獲得較好的業(yè)績(jī)。

(資料圖片)

南三不如北五？8萬(wàn)選朝陽(yáng)、海淀還是豐臺(tái)

前段時(shí)間，購(gòu)房在南三環(huán)不如北五環(huán)的話題在各社交媒體熱議，很多人認(rèn)為北邊海淀永豐、回龍觀、崔各莊奶西更具有發(fā)展?jié)摿Γa(chǎn)業(yè)和人口聚集。而力挺南城的主要原因是，距離核心城區(qū)近，去哪都方便，配套完善。

槐房地塊位于4-5環(huán)之間，臨近19號(hào)線、4號(hào)線雙地鐵新宮站，公共交通便利。

地塊南側(cè)是槐房萬(wàn)達(dá)，板塊內(nèi)還有大悅春風(fēng)里，商業(yè)配套完善。

區(qū)域基礎(chǔ)配套齊全，城市界面規(guī)整，整體缺少人氣，街面略顯冷清。

據(jù)了解，目前市場(chǎng)上在售及即將入市的8萬(wàn)+的新盤(pán)主要集中在海淀永豐，朝陽(yáng)望京崔各莊、平房鄉(xiāng)，豐臺(tái)大瓦窯，石景山衙門(mén)口等，從環(huán)線優(yōu)勢(shì)上來(lái)看，槐房地塊有優(yōu)勢(shì)，但整個(gè)板塊關(guān)注熱度不及北城。

“現(xiàn)在市面上1000萬(wàn)以內(nèi)的房子，在各個(gè)區(qū)域可選的都比較多，新入市項(xiàng)目要么價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，要么產(chǎn)品特別出色，我再考慮?！币晃毁?gòu)房人表示，剛需改善更在意性價(jià)比，現(xiàn)在市場(chǎng)的情況顯然是后來(lái)者居上的概率更大，所以想再等等看有沒(méi)有更心儀的地段和產(chǎn)品。

某參與槐房地塊拿地的開(kāi)發(fā)商表示，看好區(qū)域未來(lái)發(fā)展，4號(hào)線、19號(hào)線可以聯(lián)通西城、海淀的改善客戶。

次新二手房有價(jià)無(wú)市

“8萬(wàn)是這幾年槐房天花板的價(jià)格，所以二手房掛到8萬(wàn)不太好賣(mài)也是正常?！钡禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人出品人韓樂(lè)表示，近期新房開(kāi)盤(pán)價(jià)格比指導(dǎo)價(jià)低是個(gè)普遍現(xiàn)象，一般是根據(jù)內(nèi)部蓄客情況也會(huì)結(jié)合拿地成本。如果槐房地塊開(kāi)盤(pán)想有一個(gè)比較好的業(yè)績(jī)，肯定是要比指導(dǎo)價(jià)低的，甚至低于8萬(wàn)。

韓樂(lè)認(rèn)為，槐房在南城也是比較好的位置，四五環(huán)中間，兩條地鐵交匯，過(guò)幾年還有南苑濕地公園的開(kāi)放，還是有些利好的輔助，板塊還是不錯(cuò)的。

青地產(chǎn)在槐房周邊某房產(chǎn)中介公司了解到，今年到目前為止該公司僅4月成交了一套天悅壹號(hào)，單價(jià)8.2萬(wàn)左右。

“這邊主要銷(xiāo)售的還是剛需盤(pán)，改善的客戶少一些，年底也許是個(gè)撿漏的機(jī)會(huì)，天悅壹號(hào)很多都是做生意的人買(mǎi)的，年底資金周轉(zhuǎn)都比較緊張，可能會(huì)有著急賣(mài)的，會(huì)有議價(jià)空間，不排除會(huì)回到7萬(wàn)段?！敝薪槿藛T表示，此前中海等房企來(lái)調(diào)研過(guò)周邊客群情況。

據(jù)了解，金府大院以大戶型150、170平方米大戶型為主，天悅壹號(hào)以四居為主。韓樂(lè)表示，新入市項(xiàng)目有機(jī)會(huì)做面積小一點(diǎn)的產(chǎn)品，比如100左右的三居、120以內(nèi)的四居，可能彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，總價(jià)合理控制，但總體來(lái)說(shuō)項(xiàng)目還應(yīng)該是一個(gè)品質(zhì)改善的定位。目前市場(chǎng)上剛需購(gòu)房人預(yù)算和買(mǎi)房意愿打折扣，購(gòu)房動(dòng)力不足。

“其實(shí)可以參考一下近期的幾個(gè)熱銷(xiāo)盤(pán)，望京樾、華曦府、中海興叁號(hào)院，具有相似單價(jià)，位置也有一定相近度的熱銷(xiāo)樓盤(pán)，有一定的參考價(jià)值?！表n樂(lè)認(rèn)為。

四批次拿地 控制成本更為重要

臨近年底，近期不少項(xiàng)目推出了特價(jià)房，或啟動(dòng)渠道帶客，加快項(xiàng)目去化。

合碩研究機(jī)構(gòu)郭毅認(rèn)為，合理的地價(jià)可以給開(kāi)發(fā)商后期銷(xiāo)售采用多種調(diào)控工具帶來(lái)空間。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在政策沒(méi)有大變動(dòng)的情況下，北京四季度仍是開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠跑量的時(shí)間段，北京新房市場(chǎng)供應(yīng)充足，價(jià)格穩(wěn)中有降。這對(duì)于想在四批次拿地的房企來(lái)說(shuō)，更需要控制成本，預(yù)留足夠的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

文/張郁唯