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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

【資料圖】

本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來(lái)的樓市片段。隨筆而已，想到哪兒說(shuō)到哪兒，肯定有記憶出錯(cuò)的地方，歡迎批評(píng)，反正我也不改，湊合看個(gè)樂(lè)呵兒吧。

一、

早就有人讓我寫(xiě)萬(wàn)柳書(shū)院，但因?yàn)橹皩?xiě)過(guò)一篇望京來(lái)廣營(yíng)北緯40度的，自然提到了同一個(gè)開(kāi)發(fā)商中赫。結(jié)果發(fā)出去之后不知道什么原因給下架了，或許是敏感吧。那萬(wàn)柳書(shū)院住的全都是富豪，如果寫(xiě)了就更敏感了，所以一直就沒(méi)提過(guò)，反正這種小區(qū)也跟普通百姓沒(méi)關(guān)系。

前些日子萬(wàn)柳書(shū)院曝出大瓜，竟然有人花上億的價(jià)錢(qián)拍下一套房，單價(jià)達(dá)到了36萬(wàn)，是評(píng)估價(jià)的兩倍。而且不光是房子，連停車位都少了100多萬(wàn)，多了300多萬(wàn)一個(gè)，幾乎就是很多剛需的首付甚至是總預(yù)算了。憑什么這么貴??？

我經(jīng)常在網(wǎng)上看到有人在豪宅文章的后面留言，評(píng)論的都是有錢(qián)人交智商稅什么的，散發(fā)出濃濃的資本優(yōu)越感。怎么說(shuō)呢？只能說(shuō)是越窮越聰明，越有錢(qián)越蠢。

這句話不是貶低窮人，而確實(shí)是實(shí)情。因?yàn)槠胀ㄈ耸掷锞瓦@些錢(qián)，而需求很多，所以必須買(mǎi)到最合適甚至最超值的東西。再或者說(shuō)，住豪宅和鴿子窩的人，在居家布置上的思維是真的不同的。越小的戶型越考驗(yàn)想象力，怎么才能在螺螄殼里做道場(chǎng)呢？而大戶型就沒(méi)必要較勁了，幾乎是隨心所欲，反正有的是地方，怎么布置都無(wú)所謂，犯不上太費(fèi)腦子。

所以，越窮越聰明是客觀現(xiàn)象，是真實(shí)存在的。就像40年前的中國(guó)人，一窮二白的發(fā)明出各種解決問(wèn)題的好辦法，絕對(duì)讓富裕國(guó)家的人驚掉眼鏡。但這其實(shí)就是沒(méi)辦法逼出來(lái)的，錢(qián)少就不得不用想象力去彌補(bǔ)。

而有錢(qián)人呢，在購(gòu)買(mǎi)商品上，只要是他們不懂行的，那真的是越有錢(qián)越蠢。就因?yàn)樗麄儗?duì)價(jià)格不敏感，而盲目相信一分錢(qián)一分貨，所以智商稅也就被收的更多。

但這種事兒也不能簡(jiǎn)單的評(píng)價(jià)，因?yàn)樵趺唇形镉兴挡](méi)有標(biāo)準(zhǔn)，只能說(shuō)市場(chǎng)價(jià)就是標(biāo)準(zhǔn)。只要在波動(dòng)范圍內(nèi)，那就是共識(shí)的價(jià)格，也談不上什么智商稅了，就值這價(jià)錢(qián)。

另外，階層之間真的是平行世界，是相互不可能理解的，所以也甭拿自己的經(jīng)驗(yàn)去評(píng)價(jià)別人了，沒(méi)意義。有錢(qián)人評(píng)價(jià)窮人，那就是“何不食肉糜”；窮人評(píng)價(jià)有錢(qián)人，那動(dòng)不動(dòng)就是智商稅。其實(shí)如果來(lái)個(gè)非洲最窮國(guó)家的，那看北京隨便是個(gè)人都?jí)蛏档?，干什么都是交智商稅?/p>

打個(gè)比方吧，我小時(shí)候鄰居家來(lái)了個(gè)親戚，西北山區(qū)的，根本理解不了城里人怎么會(huì)去上公共廁所。在他看來(lái)，這都是多好的肥料啊，怎么隨隨便便的拉出去不要了？太敗家了，典型的肥水流了外人田啊，妥妥的智商稅。

但這種事兒根本就講不清楚，你跟他說(shuō)北京種不了地，留著這玩意兒沒(méi)用。但他想的是這馬路邊上不到處都是地嗎，怎么就不能種了？而且就算是不種地，這東西可以留著啊，曬干了賣錢(qián)不就得了，肯定有收購(gòu)的。當(dāng)時(shí)我爸就給這人解釋過(guò)，但后來(lái)竟然是被人家給說(shuō)暈了，真的覺(jué)得應(yīng)該存點(diǎn)兒了。

這是極端案例，但生活中其實(shí)到處是互不交叉的平行消費(fèi)觀。吃麻辣燙的覺(jué)得吃日料的裝X，吃日料的還覺(jué)得麻辣燙不健康呢。你理解不了人家為什么多花錢(qián)，可人家就覺(jué)得這是自己應(yīng)該的生活。

房子也一樣，很多小城市的理解不了北京人為什么凈是擠在鴿子籠的，賣了房到縣城里買(mǎi)個(gè)大house不香嗎？這種事兒根本就解釋不清的，也甭談什么理解萬(wàn)歲，誰(shuí)也理解不了誰(shuí)的。人和人的思維差距，有時(shí)候比人和狗都大。這并沒(méi)有貶低誰(shuí)，只是打個(gè)比方，不同的背景就甭強(qiáng)行理解了，和平共處就是最和諧的原則。

二、

萬(wàn)柳的這套上億豪宅就是這種情況，你覺(jué)得人家是冤大頭，但人家覺(jué)得買(mǎi)到自己喜歡的東西就是值。反正也沒(méi)惦記保值什么的，就相當(dāng)于吃頓大餐，好吃不就得了，非研究什么營(yíng)養(yǎng)和性價(jià)比，累不累啊。

一套房子，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)幾乎是一輩子的追求，是家庭最大的財(cái)產(chǎn)。而對(duì)于豪宅業(yè)主來(lái)說(shuō)，這只不過(guò)是n套房子之一，是消費(fèi)品，就是用來(lái)住的。保值升值當(dāng)然更好，但既然有其他更多的掙錢(qián)路子，那就沒(méi)必要跟房子較勁了。

萬(wàn)柳書(shū)院，在中關(guān)村周邊幾乎就是天花板了，出房又少，那自然就有人覺(jué)得能買(mǎi)到就不錯(cuò)了，還要什么自行車？

對(duì)了，我前幾天買(mǎi)了輛自行車，小輪折疊的，也挺貴。我爸圍著繞了八圈兒，就想不通這玩意兒憑什么這么輕還這么貴。我也解釋不了，反正就這價(jià)錢(qián)，給少了人家不賣。

萬(wàn)柳書(shū)院的房子不就這樣嗎，就是喜歡，就圖有露臺(tái)更舒服，為了這個(gè)露臺(tái)寧可多花出幾千萬(wàn)去，否則就買(mǎi)不到。

這種加價(jià)買(mǎi)房的事兒在北京還不是太多，到了杭州深圳等網(wǎng)紅多的城市才明顯呢。尤其是那些公寓，很多都是帶貨網(wǎng)紅們?nèi)钤趽?，就跟?dāng)年的煤老板一樣。沒(méi)別的原因，錢(qián)來(lái)的太快太容易，那干嘛不給自己買(mǎi)個(gè)舒服的家呢？反正別處也沒(méi)有能動(dòng)輒幾千萬(wàn)花錢(qián)的地方了。

很多人都覺(jué)得是三小的學(xué)區(qū)撐起了萬(wàn)柳的價(jià)格，其實(shí)也不全是。最希望出貴子的基本都是寒門(mén)，但資金并不多，所以只能更多的寄希望于公立教育。而作為能買(mǎi)得起豪宅的這批家長(zhǎng)們，選擇相對(duì)大的多，只看哪里更適合孩子就行，犯不上非得跟公立校較勁。所以萬(wàn)柳之說(shuō)以價(jià)格高，更主要的還是地段跟氛圍，這在海淀確實(shí)沒(méi)什么替代品。

三、

萬(wàn)柳書(shū)院也沒(méi)什么可說(shuō)的，圍墻的梗兒都讓人說(shuō)爛了，也確實(shí)沒(méi)什么特殊的，反正我看不出有什么，青菜蘿卜各有所愛(ài)吧。前兩年有個(gè)業(yè)主跟我說(shuō)要賣房，想換到旁邊萬(wàn)城華府去。問(wèn)他為什么？回答是就討厭這圍墻，感覺(jué)跟監(jiān)獄似的，還不如人家旁邊的柵欄通透呢。

所以這就是每個(gè)階層都有各自的煩惱吧，你煩惱自己這輩子都住不進(jìn)去，人家煩惱住進(jìn)來(lái)了覺(jué)得不舒服。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定煩惱等級(jí)，人與人的悲歡并不相通。

還有萬(wàn)柳書(shū)院的窗戶，黑乎乎的什么都看不見(jiàn)，到了晚上都不知道有人沒(méi)人。有的業(yè)主覺(jué)得這是保護(hù)隱私挺好，但我也見(jiàn)過(guò)吐槽的，覺(jué)得這完全沒(méi)必要，到了晚上弄的跟鬼屋似的何必呢？

這世上的東西本來(lái)就沒(méi)有十全十美的，紫禁城都未必舒服，因?yàn)閭髡f(shuō)夜里太熱鬧；羅浮宮都住著憋屈，因?yàn)楫?dāng)初沒(méi)設(shè)計(jì)廁所。當(dāng)然，越貴的房子相對(duì)缺點(diǎn)越少，因?yàn)槿绻畲蟮娜秉c(diǎn)是價(jià)格貴，那除了這缺點(diǎn)或許都是優(yōu)點(diǎn)。而如果一套房子的最大優(yōu)勢(shì)就是便宜，那或許除了這優(yōu)勢(shì)就都是缺點(diǎn)了。

確實(shí)沒(méi)什么可說(shuō)的了，我也好久沒(méi)去了。上次去還是疫情之前了，我老板的朋友想租房，在萬(wàn)柳書(shū)院和萬(wàn)城華府之間選擇。我去湊熱鬧看了看，也沒(méi)看出個(gè)所以然。

這也是思維不相通的地方，要知道在這里租房，起步價(jià)就是百萬(wàn)一年，高了三五百萬(wàn)都正常，記住了這是租房，一年的租金快夠剛需房的總價(jià)了。

不理解吧？連我們老板都不理解他這朋友，之前這人是租在朝陽(yáng)公園的東山墅，一年300多萬(wàn)吧，一天1萬(wàn)塊錢(qián)。還就是自己一家子住，不是當(dāng)會(huì)所什么的。幾年的租金下來(lái)至少上千萬(wàn)，實(shí)在無(wú)法讓正常人理解，只能說(shuō)他思維不正常。

四、

開(kāi)發(fā)商中赫不提了，索性說(shuō)說(shuō)足球吧。現(xiàn)在中赫已經(jīng)持有了北京國(guó)安的全部股權(quán)，但是沒(méi)改名。據(jù)說(shuō)是為了照顧球迷的情緒，而且老改名也確實(shí)不太好，說(shuō)不出來(lái)的別扭，就跟誰(shuí)家大嫂改嫁似的，老改稱呼誰(shuí)都別扭。

我不算是球迷，只是年輕時(shí)踢得動(dòng)的時(shí)候湊個(gè)熱鬧而已，但之后就替補(bǔ)改成啦啦隊(duì)了，現(xiàn)在更是干脆圍觀吧，重在摻和。

說(shuō)實(shí)話到現(xiàn)在我也沒(méi)太理解國(guó)安為什么要把股權(quán)給轉(zhuǎn)讓了。按說(shuō)就算是俱樂(lè)部改制了，那也和中信是有關(guān)系的，畢竟是中信國(guó)安的招牌。而且以資本角度來(lái)講，就像“前北京國(guó)安名譽(yù)董事長(zhǎng)羅寧”說(shuō)的：誰(shuí)也別和中信比有錢(qián)，不是一個(gè)層級(jí)。

而且就算是中信資本雄厚，在我看來(lái)，國(guó)安也是少有的沒(méi)有被資本綁架的足球隊(duì)。至少是之一吧，其他的我也不知道。還是羅寧說(shuō)的：錢(qián)不是問(wèn)題，但中信是央企，不能亂花錢(qián)，更不能跟風(fēng)炒作，也不能盲目高價(jià)引進(jìn)外援。國(guó)安的目標(biāo)是回饋球迷，這是對(duì)北京足球界的一種責(zé)任和情懷。

不管成績(jī)?cè)鯓?，但我是真的相信老羅的情懷的，國(guó)安真的沒(méi)像某些地產(chǎn)球隊(duì)似的被來(lái)回折騰。但現(xiàn)在國(guó)安也已經(jīng)被地產(chǎn)商控股了，且行且珍惜吧。

當(dāng)然，中國(guó)最早的職業(yè)化球隊(duì)就是開(kāi)發(fā)商來(lái)運(yùn)作的，大連萬(wàn)達(dá)，那幾乎可以說(shuō)是王健林用第一桶金打造的?；蛟S當(dāng)時(shí)有做廣告和盈利的想法，但真的不能跟后來(lái)的相提并論。那個(gè)年代雖然是野蠻生長(zhǎng)，但足球人的心中或許還有夢(mèng)想吧。

那會(huì)兒地產(chǎn)商冠名俱樂(lè)部的也不少，比如河南建業(yè)，這也是一直沒(méi)改名的。還有浙江綠城，天津泰達(dá)，山東魯能等等，其他的就什么行業(yè)都有了吧，我也記不清了。很多企業(yè)到今天都沒(méi)有了，比如廣州太陽(yáng)神，武漢紅桃K什么的，典型的保健品行業(yè)，這才是當(dāng)年最賺錢(qián)的。

2000年之后，或者是2003年之后吧，房地產(chǎn)大行情啟動(dòng)，足球的大行情也啟動(dòng)，各種黑幕都是層出不窮。這種事兒不多說(shuō)了，經(jīng)歷過(guò)的自然知道。

到了2006-2007年，樓市行情太火，有錢(qián)的開(kāi)發(fā)商太多了，自然就控制了幾乎一半的足球俱樂(lè)部。恒大、富力、人和、永昌，簡(jiǎn)直都數(shù)不過(guò)來(lái)，那些年要不弄個(gè)足球隊(duì)玩玩兒，簡(jiǎn)直都不好意思說(shuō)自己是地產(chǎn)大佬了。

這也就進(jìn)入拿錢(qián)砸的時(shí)代了，當(dāng)時(shí)北京國(guó)安真的沒(méi)有盲目引進(jìn)外援，一度讓球迷還挺著急的。但羅胖子說(shuō)的也挺在理，國(guó)安是國(guó)有的，花錢(qián)是要審計(jì)的，不敢亂花。到今天來(lái)看，國(guó)安雖然不能說(shuō)做的全對(duì)，但比某些球隊(duì)強(qiáng)多了。

中國(guó)足球改制都風(fēng)風(fēng)雨雨20多年了，只進(jìn)過(guò)一次世界杯，還打個(gè)醬油就又回來(lái)了。也不能說(shuō)當(dāng)時(shí)的球員不努力，比這幾年的強(qiáng)多了。但這實(shí)力、運(yùn)氣、資本、制度，鬼知道到底是哪兒出了問(wèn)題，哀其不幸，怒其不爭(zhēng)。他奶奶的，不說(shuō)了。

五、

都說(shuō)市場(chǎng)化是俱樂(lè)部的靈丹妙藥，反正從我小時(shí)候就聽(tīng)說(shuō)，看看人家外國(guó)，只要進(jìn)個(gè)球就給幾十上百萬(wàn)，中國(guó)要是給了也能贏。這種聲音應(yīng)該就是“519事件”之后傳出來(lái)的，所以后來(lái)就進(jìn)行了改革，讓市場(chǎng)說(shuō)了算。

結(jié)果是市場(chǎng)真放開(kāi)了，球員們也是真掙錢(qián)了，估計(jì)能買(mǎi)得起萬(wàn)柳書(shū)院房子的大把抓。要不是他們不適合這里的氛圍，或許組個(gè)小區(qū)足球隊(duì)都能參戰(zhàn)了，但戰(zhàn)果估計(jì)也一樣，好不到哪兒去。

那幾年我還真問(wèn)過(guò)某支球隊(duì)，賭球什么的到底跟開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有關(guān)系？回答是真沒(méi)關(guān)系，老板們還真看不上那點(diǎn)小錢(qián)兒?；蛟S吧，也許吧，真相誰(shuí)知道呢。但開(kāi)發(fā)商們?yōu)槭裁匆召?gòu)球隊(duì)，真的是為了足球好嗎？未必，更大的圖謀還是名氣和利益，無(wú)利不起早，開(kāi)發(fā)商們本來(lái)也沒(méi)什么搞事業(yè)的基因，大多數(shù)干的都是賣完了撈一把就跑的生意。

真的不說(shuō)足球了，越說(shuō)越冒火。反正就是這么個(gè)怪圈兒，球迷們只要贏球，球員只要掙錢(qián)，開(kāi)發(fā)商只要名氣，領(lǐng)導(dǎo)們只要成績(jī)，至于足球到底應(yīng)該怎么搞，沒(méi)人真正知道。別的球隊(duì)不管了，連國(guó)足都好自為之吧，只要國(guó)安還能保持住初心就行，要不然都對(duì)不起萬(wàn)柳書(shū)院這么高的價(jià)錢(qián)。

僅供參考。

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！