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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

(資料圖片)

Q:

還是在豐臺(tái)總部基地選房！300w的預(yù)算實(shí)在尷尬，房齡新的都是設(shè)計(jì)師廣場(chǎng)這種！還有天龍華鶴與寶龍溫泉公寓！我按您的方法算了，確實(shí)是租金收益率很高！但我沒(méi)想通為什么升值慢！按說(shuō)收益高就應(yīng)該升值好??！能賺錢的才應(yīng)該是更值錢的！

A：

1、這嘆號(hào)是買口罩的時(shí)候送的吧，太慷慨太讓人感嘆了！

2、這仨都是公寓，所不同的是天龍華鶴在房本上直接寫(xiě)“酒店式公寓”了，另兩個(gè)應(yīng)該都沒(méi)標(biāo)明。這周邊還有公寓呢，天下儒寓就是，新城市經(jīng)典也有小戶型，性質(zhì)差不多。

3、為什么租金高而升值慢？好解釋，接盤人對(duì)未來(lái)的預(yù)期不看好唄。這就跟股票似的，有的公司還賠錢呢，但股價(jià)很高，因?yàn)槿藗兛春梦磥?lái)。有的市盈率很好，但股價(jià)低，就因?yàn)槿藗儾徽J(rèn)為業(yè)績(jī)能大幅增長(zhǎng)。投資品買的就是預(yù)期，預(yù)期低那就漲的慢唄。

或者這么解釋吧，舉個(gè)不恰當(dāng)?shù)睦?。找媳婦結(jié)婚是人生大事，很多地方都有超高的彩禮，男方就是不愿給也沒(méi)轍。但高彩禮一般都有個(gè)前提，就是女方是個(gè)清清白白的大姑娘，這樣要的也硬氣，給的也不覺(jué)得別扭。

不過(guò)還有一種風(fēng)塵女子，長(zhǎng)的很漂亮，就是行為比較開(kāi)放。那男人在短暫交往時(shí)更舍得掏錢，春宵一刻值千金?？梢坏┱劦交ǜ卟识Y娶回家就會(huì)猶豫了，覺(jué)得別扭。所以這種女人別看掙的多，但未必受人尊重，人生價(jià)值也未必有多高。

4、房子其實(shí)也一樣。公寓，就是誰(shuí)都能住的意思，外觀雖然不錯(cuò)，住起來(lái)也沒(méi)問(wèn)題。但人們都是租房時(shí)可以給高租金，反正也都是臨時(shí)過(guò)渡。可一旦說(shuō)掏錢買下就會(huì)挑毛病了，犯不上出高價(jià)。

普通住宅呢，雖然普普通通，但平平淡淡才是真，長(zhǎng)相廝守就得有個(gè)過(guò)日子的樣兒，不是臨時(shí)住酒店。所以哪怕是老破小，但也是社區(qū)的生活氛圍，也就能基本跟隨大盤。至于高檔小區(qū)那就甭說(shuō)了，相當(dāng)于大家閨秀，真要娶的話得付出更多的成本，因?yàn)槿思疫€能撐門面呢。

5、簡(jiǎn)單就是這意思吧，舉的例子不恰當(dāng)，理解精神吧。

僅供參考。

二

Q:

京戶，兩娃，上學(xué)是明后年高峰期。目前順義有商住房?jī)r(jià)值170萬(wàn)，朝陽(yáng)大屯有20年買的兩居室（可改為三居室），市值大概650萬(wàn)，還掉貸款只剩380萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)我有必要趁著這兩年換房稅費(fèi)優(yōu)惠置換嗎？可能首付只能添30萬(wàn)左右。如果兩套換一套，請(qǐng)問(wèn)有推薦的區(qū)域或小區(qū)嗎？如果是僅賣掉商住，換一個(gè)東西海占坑房有戲嗎？是否有推薦呢？

A：

1、是否換房我可沒(méi)建議，這沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，看自己的需求。

2、首付只添30萬(wàn)，那二套貸款最多只能187萬(wàn)，那能買到的總價(jià)合適嗎？換房前是170+650=830，換房后是170+380+30+187=767萬(wàn)，越換越少不劃算吧，這還沒(méi)減去中介費(fèi)和契稅呢。

這還是先自己定吧，然后再說(shuō)換到哪兒。700多萬(wàn)在所有學(xué)區(qū)都能買到房子了，但各個(gè)區(qū)的教育模式不一樣，得看自己適合哪里，最后才是選房子。

3、僅賣掉商住，170萬(wàn)，二套資格，能買300萬(wàn)之內(nèi)的房子。沒(méi)戲，全北京哪個(gè)區(qū)的學(xué)區(qū)房基本都是400萬(wàn)左右起，東城和朝陽(yáng)有300多萬(wàn)的，但不好貸款。東西城有平房300萬(wàn)左右，但也不讓貸款。沒(méi)推薦的。

4、而且明后年入學(xué)，如果是明年的話可得快點(diǎn)兒決定了，5月份之前就得完成房子和落戶。

僅供參考。

三

Q:

我現(xiàn)在朝陽(yáng)區(qū)京通苑有一套90平米兩居，市值大概400多，03年SARS疫情時(shí)候買的。當(dāng)時(shí)買房也不懂，就圖離單位近，周邊交通，學(xué)校，購(gòu)物配套設(shè)施都不錯(cuò)。2016年的時(shí)候，聽(tīng)別人說(shuō)海淀學(xué)校好，孩子自己來(lái)考試，就是點(diǎn)招，所以孩子小升初轉(zhuǎn)到了海淀，加上老二也要上小學(xué)，臨時(shí)決定就在雙榆樹(shù)東里買了一套68平米的小三居，真正的老破小，現(xiàn)在市值大概800多。

現(xiàn)在孩子們都上學(xué)了，只想改善，學(xué)區(qū)不需要了。但是老二還在小學(xué)5年級(jí)，工作在魏公村，兼顧平時(shí)上班和孩子接送，2000萬(wàn)左右，您覺(jué)得海淀附近哪個(gè)小區(qū)值得推薦？另外看您的文章，又感覺(jué)現(xiàn)在正是入學(xué)高峰，海淀學(xué)區(qū)溢價(jià)正是高的時(shí)候，我是不是應(yīng)該過(guò)幾年錯(cuò)過(guò)高峰期再置換？

如果置換，您覺(jué)得我們應(yīng)該賣掉哪套，還是都賣掉換更大一些的？補(bǔ)充一點(diǎn)，雙榆樹(shù)東里這個(gè)房子6樓的，板樓，當(dāng)年趕上2016年大漲，房子靠搶，沒(méi)合適的樓層，現(xiàn)在感覺(jué)爬樓也很不方便。最近幾年家庭年收入還可以，能達(dá)200萬(wàn)左右，有改善的需求，當(dāng)然也希望買的房子能保值升值。

A：

1、京通苑，2003年應(yīng)該叫陽(yáng)光華苑吧，已經(jīng)是華遠(yuǎn)接手的時(shí)期了，后來(lái)改成華潤(rùn)。當(dāng)時(shí)應(yīng)該5000塊錢左右吧，也還行，涉外公寓+內(nèi)銷公寓，自住為主。

2、海淀，2000萬(wàn)，常規(guī)建議是五環(huán)外西二旗清河一帶，相對(duì)溢價(jià)低，升值也不錯(cuò)，超過(guò)五環(huán)內(nèi)大多數(shù)小區(qū)。這不用建議小區(qū)，不少呢，找當(dāng)?shù)刂薪閼{個(gè)人喜好選擇就行，溢價(jià)都不算高，這總價(jià)的就更低些了。

何時(shí)置換，如果賣房后增加的資金多（包括貸款），那就盡快吧，不增加太多的話無(wú)所謂。明年是最高峰，2024也算。但一般建議是高峰期過(guò)去之前換掉，畢竟你們是拿溢價(jià)高的換低的，高峰期過(guò)了說(shuō)不好，老房如果降低學(xué)區(qū)屬性的話也減弱流動(dòng)性。

3、要是我就先換京通苑了，既不住也離得遠(yuǎn)，除了租金高點(diǎn)兒，其他的都不占優(yōu)。

一般來(lái)說(shuō)如果有了升級(jí)的想法，那最好一步到位的置換，要不然忍不了幾年還是再折騰一次，每次稅費(fèi)都不少，不劃算。先看看清河西二旗吧，都保值挺好的，包括永泰西三旗的都不錯(cuò)，至少不落后。

僅供參考。

四

Q:

我和男朋友預(yù)計(jì)明年年底結(jié)婚買房，首付300w，能承擔(dān)300w貸款，希望兩居能帶一點(diǎn)學(xué)區(qū)，但是不想太雞娃，預(yù)計(jì)2030年上學(xué)。我在和平里上班他在西二旗，考慮離我近一點(diǎn)并方便他通勤。目前我們看了史家實(shí)驗(yàn)和北二分對(duì)口的東直門片區(qū)（約600w）、花家地小學(xué)對(duì)口的花家地西里（約500w）。

想請(qǐng)教一下這個(gè)價(jià)位東直門和望京您覺(jué)得哪個(gè)更適合我們呢？或者500-600w東城or朝陽(yáng)還有別的片區(qū)推薦嘛？考慮保值性和流通性的前提下，明年秋冬季買合適嗎，是否買在了學(xué)區(qū)房高位呢？

A：

1、2030年上學(xué)，一般不建議太早準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房?，F(xiàn)在東城的溢價(jià)是全北京最高的時(shí)候，占坑房在40%以上，超過(guò)西海。也就是花600萬(wàn)買到400萬(wàn)以下的居住體驗(yàn)，那200來(lái)萬(wàn)閑置八年才算用得上，我覺(jué)得不劃算，看自己了。

2、哪個(gè)更適合得看自家的情況。朝陽(yáng)和東城在高分段的成績(jī)差不多，所以如果是孩子天分高的話一般建議朝陽(yáng)，進(jìn)入對(duì)口校的概率大，牛校一般也都是九年制或直升，也有點(diǎn)招。花家地是小學(xué)很好，中學(xué)中等，所以沒(méi)學(xué)區(qū)溢價(jià)，不算學(xué)區(qū)房。孩子要真覺(jué)得普通的話就去東城吧，借助整體的均衡搏個(gè)大多數(shù)，比在朝陽(yáng)上高中的概率高。

但我這說(shuō)的都是現(xiàn)在的情況，再過(guò)幾年不敢預(yù)測(cè)。既然是不想太雞娃，那就判斷一下孩子的天分吧。

3、這加入學(xué)區(qū)要求了，那還是家長(zhǎng)自己定吧，不好建議，政策年年都變。

4、明年秋冬，說(shuō)不好，先看這“金融16條”的效果吧，都等著看明年春天呢。

僅供參考。

五

Q:

我現(xiàn)在有兩套房，一個(gè)在通州七零九零小區(qū)72平，一個(gè)在昌平冠華苑89平，我在石景山實(shí)興大街上班，愛(ài)人在稻香湖上班，孩子剛上幼兒園小班?？紤]孩子日后上小學(xué)和接送孩子方便，現(xiàn)考慮換房，手里現(xiàn)金150萬(wàn)。

問(wèn)題一，兩套房子賣一套還是都賣，如果賣一套的話，賣哪套合適？問(wèn)題二，打算換到離公司近點(diǎn)的地方，根據(jù)現(xiàn)在的資金情況是換到稻香湖附近還是石景山附近更合適？問(wèn)題三，如果是換到石景山的話，西山楓林，建西苑，或者其他地方，哪個(gè)地方對(duì)我們來(lái)說(shuō)更合適？

A：

1、房子在玉橋和北七家，上班在八大處和稻香湖，那房子是用來(lái)住的，哪套能住得上就留哪個(gè)吧，如果都住不上再說(shuō)一起換。這我不好建議，看自己的通勤了。

不過(guò)要是我就都換了，兩套房的地段兒都普通，離地鐵也都相對(duì)遠(yuǎn)，升值和租金都不占優(yōu)勢(shì)。自住為主的小區(qū)，如果住不上的話意義就不大了。

2、換到哪兒更看自己的通勤了，這外人沒(méi)法建議，還是自己定吧。

3、注重自住就買西山楓林，各項(xiàng)都普通的經(jīng)適房小區(qū)，保值什么的中等，也是自住為主。注重上學(xué)就買建西苑，這不是石景山而是海淀的，對(duì)口學(xué)校是五一晉元莊，否則也不會(huì)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，溢價(jià)率和海淀平均值差不多。

這談不上什么合適，就是完全兩種產(chǎn)品。兩個(gè)小區(qū)都是五環(huán)外，當(dāng)年的價(jià)格也差不多，現(xiàn)在所差的就是學(xué)區(qū)溢價(jià)，看自己的需求了。

僅供參考。

六

Q:

目前是我們?nèi)谌俗⌒慢埑牵?020年買的，兩居室?，F(xiàn)在是我父母要來(lái)投靠落戶，住不下。所以兩個(gè)方案，一是老公說(shuō)在本小區(qū)或萬(wàn)潤(rùn)家園買個(gè)小戶型，300萬(wàn)之內(nèi)，用父母的資格。第二是賣掉現(xiàn)有兩居換三居，用我們的資格，但就得是二套貸款了，資金壓力有點(diǎn)兒大。所以想請(qǐng)教一下，從稅費(fèi)成本的角度講，您覺(jué)得哪種方案合適。

A：

1、我覺(jué)得應(yīng)該先從家庭關(guān)系角度考慮吧。常規(guī)建議都是盡量分開(kāi)居住，各自有獨(dú)立的空間。

新龍城300萬(wàn)之內(nèi)是開(kāi)間了，不好買到吧？一般都得300萬(wàn)以上了，而且都是北向的居多。萬(wàn)潤(rùn)的也是開(kāi)間改的吧，這價(jià)位的基本都是暗廳了，也是朝北的?？纯窗桑M量不選北向的。

2、從稅費(fèi)角度講，那也是單獨(dú)買一套劃算啊。就算現(xiàn)在個(gè)稅可退，那總價(jià)高啊，另外是3%的契稅了，中介費(fèi)也是按總價(jià)收的，假定700萬(wàn)吧，30萬(wàn)得預(yù)備出來(lái)。而且不光是稅費(fèi)，還有裝修費(fèi)呢吧。剛兩年，折損怎么都不劃算。

如果是300萬(wàn)之內(nèi)，父母是首套資格吧？那契稅1%，算上中介費(fèi)不超4%，10萬(wàn)塊錢吧。

3、所以我覺(jué)得還是單獨(dú)買個(gè)小房吧，從哪方面講都合適，就算將來(lái)出手都方便。再考慮一下老公的方案吧，肯定是各方權(quán)衡過(guò)的。

僅供參考。

七

Q:

西直門前半壁街一居48平米。屬于老破小的拆遷房。近幾年不用學(xué)位。您估計(jì)2025年后入學(xué)低谷。這種情況下，房子是賣了好還是不賣好？如果要賣的話，目前可以賣630萬(wàn)左右。能湊夠1000萬(wàn)想買90平米左右2居，投資或保值比較好的地段有哪些？靠近潘家園腫瘤醫(yī)院附近的有哪些？如果在考慮學(xué)位的情況下，腫瘤醫(yī)院附近有哪些？

A：

1、要是我就在高峰期過(guò)去之前賣掉了，留著的話租金不劃算，還承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)。入學(xué)人數(shù)是肯定降低的，是否保值升值就得看政策了，賭一把的事兒。

2、投資地段兒一般都首選朝陽(yáng)海淀的北部，望京亞運(yùn)村奧園和海淀五環(huán)外西二旗等地。所差的就是海淀有部分學(xué)區(qū)溢價(jià)，朝陽(yáng)的大部分都沒(méi)有。之后是朝陽(yáng)東部，朝青四惠，包括東壩的商品房。

3、潘家園附近自住為主的居多，朝陽(yáng)區(qū)不太重視南部，產(chǎn)業(yè)和配套都相對(duì)弱一點(diǎn)兒。再考慮學(xué)位，那就要么是朝陽(yáng)的陳經(jīng)綸帝景，要么是豐臺(tái)的十八中了。帝景學(xué)校更好些，朝陽(yáng)的好高中也相對(duì)多，但貴點(diǎn)兒了，兩居室得1300萬(wàn)左右。十八中學(xué)校也挺好，學(xué)區(qū)房是芳星園一區(qū)二區(qū)，就是塔樓多，不太好選戶型。這里房?jī)r(jià)相對(duì)低，7-800萬(wàn)應(yīng)該就能買三居了。兩邊都有些溢價(jià)，不算高。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！