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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

【資料圖】

一

Q:

望京剛?cè)肼毚a農(nóng)，明年獲得工作居住證，小城市換房到北京，預(yù)計(jì)首付能有100+，希望買(mǎi)到300的上車(chē)房，望京或酒仙橋周邊即可。希望不落后大盤(pán)便于日后換房，可以接受高貸款，請(qǐng)問(wèn)用什么方式？還有就是據(jù)說(shuō)望京兩級(jí)分化，請(qǐng)問(wèn)是什么情況？

A：

1、100+，加多少啊？一般來(lái)說(shuō)，300萬(wàn)的房子能貸款170萬(wàn)，然后要準(zhǔn)備10萬(wàn)的稅費(fèi)，所以自有資金要在140萬(wàn)左右。

2、望京應(yīng)該不好買(mǎi)到這價(jià)位的，有也是帶硬傷的老房，讓當(dāng)?shù)刂薪榻o找找看是否能接受吧。一般不建議買(mǎi)這種，流動(dòng)性弱不好賣(mài)，出手的時(shí)候有可能吃虧。本來(lái)望京就兩極分化，著急出手賣(mài)便宜了就更虧了。

兩極分化就是因?yàn)橥┑呢毟徊痪鶈h，新富階層賺錢(qián)多，推高了房齡新品質(zhì)高的房子。而普通人的收入在哪兒都差不多，沒(méi)享受到什么高新產(chǎn)業(yè)的紅利，所以那些老房就看上去漲的慢了，差距逐漸拉大。不過(guò)也還好了，畢竟是支撐力大，老房子也不吃虧，比其他板塊還是強(qiáng)的，只是在望京內(nèi)部顯的弱了些而已。

3、高貸款的事兒?jiǎn)杽e人吧，我也不太懂。

4、這就看酒仙橋吧，不過(guò)也都是老房，談不上多合適。另外如果是我的話索性就看后沙峪了，能買(mǎi)到相對(duì)更宜居點(diǎn)兒的。盡量買(mǎi)房齡新的，基本都不落后，流動(dòng)性也挺好。

僅供參考。

二

Q:

我是2013年買(mǎi)的北京像素，50平的，當(dāng)時(shí)花了180萬(wàn)，2017年的時(shí)候漲到了300多萬(wàn)，但一猶豫之間沒(méi)賣(mài)掉?，F(xiàn)在中介給估價(jià)還是180萬(wàn)，可我這套房當(dāng)時(shí)是貸了款的，如果算上利息的話是賠了30多萬(wàn)的?，F(xiàn)在很糾結(jié)，周邊的房?jī)r(jià)在漲，我們這沒(méi)變化，很是雞肋。請(qǐng)問(wèn)您怎么看待這里，有沒(méi)有放開(kāi)政策的可能，是否還會(huì)漲一些？

A：

1、我怎么看，放平心態(tài)看待吧。這是一直自住是嗎？那就可以寬慰自己，每年省了好幾萬(wàn)的租金呢，十年下來(lái)好幾十萬(wàn)呢，肯定超過(guò)30萬(wàn)了。就算是首付有利息也能折抵一部分，不算虧多少。

2、放開(kāi)政策也有可能吧，外地就有放開(kāi)的了，但據(jù)說(shuō)效果也不是很明顯?，F(xiàn)在的人們都了解公寓的各種優(yōu)劣了，不再像當(dāng)年似的沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)。以北京來(lái)說(shuō)，就算是放寬了也很難說(shuō)漲多少，畢竟只要漲的高了就肯定又是一輪調(diào)控。

這里面有個(gè)悖論不好解釋。就是這土地是商業(yè)用地，是政府低價(jià)出讓給開(kāi)發(fā)商，希望蓋成商業(yè)而讓政府有長(zhǎng)期稅源的。而如果開(kāi)發(fā)商給蓋成了住宅形式的，那政府不僅少收了出讓金，也得不到稅收，還沖擊了其他的住宅用地價(jià)格，實(shí)在不劃算。所以很難說(shuō)真能放開(kāi)什么。政府就算是為了公務(wù)員們的工資也不能太放開(kāi)啊。

3、我也沒(méi)什么建議，放開(kāi)政策的都是實(shí)在缺錢(qián)的城市，也都是房?jī)r(jià)下跌的比較多的，北京既沒(méi)這情況，也不太可能到這地步。幫不上忙，沒(méi)建議。

僅供參考。

三

Q:

我在天永學(xué)區(qū)有一套80年的老破小，現(xiàn)在市值400萬(wàn)，手里有現(xiàn)金350萬(wàn)，孩子是27年上小學(xué)，計(jì)劃置換到龍?bào)w學(xué)區(qū)，兼顧一下居住面積改善。我的問(wèn)題：1、目前750萬(wàn)的首付，在龍?bào)w學(xué)區(qū)，考慮居住改善，在某賣(mài)方平臺(tái)看了一下房源，能購(gòu)買(mǎi)的只有50、60年代的光明樓，并且房型都不理想，孩子27年上學(xué)，其實(shí)是否可以考慮過(guò)幾年置換？

2、如果過(guò)幾年置換，由于27年孩子數(shù)量減半，擔(dān)心目前手里的老破小過(guò)幾年賣(mài)不出去了（房子頂層，東西向，對(duì)口小學(xué)也不好）？3、如果過(guò)幾年換房，龍?bào)w學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，加上自己老破小賣(mài)不出去，即使存款還會(huì)略有增加，但也擔(dān)心到時(shí)候置換的壓力比現(xiàn)在壓力大？

目前有幾個(gè)思路：1、現(xiàn)在置換；2、過(guò)幾年置換，準(zhǔn)備置換時(shí)再賣(mài)掉現(xiàn)在的老破??；3、過(guò)幾年置換，現(xiàn)在趁著手里的老破小還好賣(mài)，現(xiàn)在就賣(mài)了，暫時(shí)租房住。

A：

1、2027年上學(xué)呢，當(dāng)然可以過(guò)幾年再換了。但既然手里這么多現(xiàn)金，擔(dān)心跟不上通脹的話就提前換吧，要不然也不踏實(shí)。

2、不至于賣(mài)不出去，看價(jià)格了。北京市區(qū)只有賣(mài)不出去的價(jià)格，沒(méi)有賣(mài)不掉的房子。入學(xué)人口減少后大概率是兩級(jí)分化，老學(xué)區(qū)品質(zhì)高的房子支撐力強(qiáng)，畢竟好資源什么時(shí)候都稀缺，人口再少也都往好學(xué)校擠。普通學(xué)區(qū)品質(zhì)不太好的就支撐弱點(diǎn)兒了，落潮之后也就知道誰(shuí)在裸泳了。

3、房?jī)r(jià)漲不漲的不知道，這不敢預(yù)測(cè)。要是我就換了踏實(shí)了，省的鬧心。反正現(xiàn)在兩邊的溢價(jià)率都一樣，如果確定在東城的話怎么也躲不開(kāi)。否則這幾個(gè)選項(xiàng)會(huì)永遠(yuǎn)存在，現(xiàn)在還有的選，真過(guò)幾年或許就沒(méi)的選了，只能是被選擇。

僅供參考。

四

Q:

目前在房山長(zhǎng)陽(yáng)有一套15年85萬(wàn)買(mǎi)入的小公寓自住，孩子24年上小學(xué)，老公單位在石景山衙門(mén)口，集體戶，有zb 協(xié)調(diào)小學(xué)（不確定衙門(mén)口能協(xié)調(diào)哪里，房山這邊家門(mén)口有小學(xué)），我在望京將臺(tái)地鐵站附近上班。目前還有首套資質(zhì)，打算賣(mài)掉公寓換住宅，能湊150萬(wàn)首付。

目前考慮兩個(gè)方案：1、在房山這邊換，大兩居或者小三居；2、去石景山（優(yōu)先考慮衙門(mén)口，其他地鐵沿線也可以）。需求有點(diǎn)多，按重要性排序的話：1、通勤方便，控制在1小時(shí)左右不超一個(gè)半小時(shí)；2、一家三口加上老人帶孩子，至少大兩居，優(yōu)先三居；3、環(huán)境整潔小區(qū)周?chē)鷦e太亂；4、好停車(chē)；5、小學(xué)初中高中至少有一個(gè)還不錯(cuò)，不強(qiáng)求。想咨詢(xún)下該留房山還是去石景山？推薦幾個(gè)合適的小區(qū)～

A：

1、住在長(zhǎng)陽(yáng)，到衙門(mén)口和將臺(tái)上班，這通勤看自己吧，我不好說(shuō)是否方便，感覺(jué)夠遠(yuǎn)的。再加上照顧孩子學(xué)習(xí)，挺辛苦的。

2、至少大兩居，優(yōu)先三居。那如果是150萬(wàn)首付的話，最多買(mǎi)300多萬(wàn)的，幾乎只可能是房山了。石景山不好買(mǎi)到，一般至少單價(jià)5萬(wàn)左右，能買(mǎi)到老房的小兩居，但居住環(huán)境好停車(chē)什么的都?jí)騿埽?dāng)年的老小區(qū)沒(méi)這種配套。

3、小學(xué)初中高中至少一個(gè)還不錯(cuò)？小學(xué)初中還好說(shuō)，高中怎么選??？九年制義務(wù)教育只管到初中，高中和大學(xué)類(lèi)似，是必須考試的，還得交學(xué)費(fèi)，完全沒(méi)有學(xué)區(qū)房一說(shuō)兒。

4、期望值有點(diǎn)兒太高了，這就在房山看吧，其他區(qū)都不太現(xiàn)實(shí)，房?jī)r(jià)都挺高的。北京的學(xué)區(qū)房基本都是400萬(wàn)起，還都是很小的房子。

房山的黃城根四中等學(xué)校挺不錯(cuò)，長(zhǎng)陽(yáng)又在蓋九年制。就在這附近看吧，找當(dāng)?shù)刂薪榫托?，我真不好推薦。不過(guò)說(shuō)實(shí)話，以這個(gè)首付，如果留出稅費(fèi)的話，估計(jì)最多能買(mǎi)在350左右。在長(zhǎng)陽(yáng)買(mǎi)兩居三居的選擇也不太多，適當(dāng)降低些期望值吧。

僅供參考。

五

Q:

小孩今年讀一年級(jí)，戶口隨我深圳戶口。小孩爸爸北京集體戶口，我們想在北京買(mǎi)房，把小孩戶口上到北京去，轉(zhuǎn)學(xué)去北京讀書(shū)。手上資金300萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)適合在北京什么區(qū)買(mǎi)房，本人很想在海淀占坑，但是資金有限，望章哥指點(diǎn)一二，謝謝。

A：

1、300萬(wàn)，什么貸款資格，總價(jià)預(yù)算多少？不過(guò)就算是二套資格也能在海淀買(mǎi)占坑兒房了，只是很小而已，家庭居住夠嗆。但考慮好，這是轉(zhuǎn)學(xué)，海淀買(mǎi)了房也未必能進(jìn)入對(duì)口學(xué)校，一般都是派位，普通學(xué)校的概率大。那就得更努力雞娃了，要不然很難拼過(guò)牛小的孩子們，畢竟學(xué)習(xí)氛圍差距較大。

2、其他我不好建議，300首付在所有區(qū)都能買(mǎi)到房子，在東西海就是占坑兒房，能兼顧自住的不太容易?？春⒆拥奶旆趾透改钙谕蛋?，天牛娃也愿意雞娃的去海淀，想兼顧保底的來(lái)西城，更均衡的是東城。沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)方案，只能家長(zhǎng)定。

3、還是先做預(yù)算吧，然后評(píng)估一下孩子的天分和自己的期望值。期望值很高的就以海淀為主，憑實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)資源。東西城相對(duì)好些，雞娃不算太狠，更適合大多數(shù)的孩子。

僅供參考。

六

Q:

自住豐臺(tái)，孩子26年入學(xué)，兩邊父母都在東邊，想賣(mài)豐臺(tái)（大概550萬(wàn)）再添一部分在東邊換房，預(yù)算大概800到850左右。主要目的：1、想置換個(gè)保值的小區(qū)，朝陽(yáng)或者東城，兩居室或者小三居，老人能偶爾過(guò)來(lái)?。?、老公上班在西二旗，換工作大概率也在北側(cè)，我在南禮士路，位置想偏東，或稍靠北，通勤能方便點(diǎn)；3、孩子入學(xué)如果可以想能不能適當(dāng)考慮個(gè)一般的學(xué)區(qū)房。

老人勁松農(nóng)光里有套一居室對(duì)口陳經(jīng)綸勁松，聽(tīng)說(shuō)最近成績(jī)進(jìn)步很快，也在觀望，如果不好以后也可以把勁松賣(mài)掉，在居住地附近換個(gè)占坑房，因?yàn)?6年入學(xué)人口少，目前不知道買(mǎi)房選哪個(gè)位置更合適。另外現(xiàn)在掛牌的房子很多，最近是不是置換房子的好時(shí)機(jī)，或者先賣(mài)，明年等等再買(mǎi)？?jī)r(jià)格是否會(huì)回落？

A：

1、這我都沒(méi)太看懂。850買(mǎi)朝陽(yáng)北部東部都可以，保值好的兩居差不多，三居不太容易。這價(jià)位在東城能買(mǎi)到的就基本都是老房了，主要功能就是上學(xué)，現(xiàn)在正是溢價(jià)高的時(shí)候。考慮好，這和朝陽(yáng)是完全的兩種產(chǎn)品，各有各的主要用途。

2、西二旗，想偏東靠北，那不就是望京嗎？東北角。850能買(mǎi)到兩居了。

3、陳經(jīng)綸勁松是聽(tīng)說(shuō)進(jìn)步挺快，觀望唄，著什么急啊，2026年入學(xué)呢，確定性的低谷期了。是否再提前準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房看自己，如果在朝陽(yáng)北部那就看嘉銘或陳分的唄，但這預(yù)算估計(jì)能買(mǎi)到的也是老房為主，都有學(xué)區(qū)溢價(jià)，要不然就得是小面積的商品房，兩居有點(diǎn)兒難。

4、現(xiàn)在掛牌的房子很多，什么時(shí)候少過(guò)啊？如果掛牌的少了，那說(shuō)明房?jī)r(jià)也就快漲到頭兒了，還適合換嗎？

5、先賣(mài)了，明年再賣(mài)，那這就是跟國(guó)家政策對(duì)賭了，只能說(shuō)試試吧。年底一般都是低迷期，成交量少，年初有可能出現(xiàn)小陽(yáng)春。今年更是全國(guó)救市，現(xiàn)在11月中，到12月底之前各大行要放出上萬(wàn)億信貸注入房地產(chǎn)。我覺(jué)得你們未必能賭贏，他們的錢(qián)太多了?；蛘哒f(shuō)如果提前賣(mài)掉，贏了的話估計(jì)也就是10%；可萬(wàn)一輸了，那就或許不是10%的事兒了。

6、總之這都看自己的判斷吧，我看著想法有點(diǎn)兒亂。

僅供參考。

七

Q:

今年明年我們倆口子陸續(xù)退休了，沒(méi)有北京戶籍，現(xiàn)在住房山130平米，公積金貸款80萬(wàn)，2015年購(gòu)買(mǎi)，正常還款3600元/月。海淀區(qū)海淀實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，十幾年前孩子上學(xué)時(shí)購(gòu)買(mǎi)，56.6平米，貸款已還清，現(xiàn)在有個(gè)想法：

1、想把海淀的房子出售，留330萬(wàn)養(yǎng)老本金，另外200萬(wàn)做首付給孩子在房山再選套學(xué)區(qū)房（孩子明年具備購(gòu)房資格），可行嗎？

備注：我們夫妻身體都有病，我三年每年都住院，主要問(wèn)題是眼部疾病有失明的危險(xiǎn)；媳婦2020年查出腦梗和阿爾茲海默1期，現(xiàn)在都在治療中，常年服藥，都是每三個(gè)月去醫(yī)院復(fù)查一次。330萬(wàn)計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)太平洋養(yǎng)老保險(xiǎn)，復(fù)利3.5％+細(xì)胞冷凍！養(yǎng)老保險(xiǎn)的錢(qián)如能剩下孩子可繼承。

2、在2016年初的時(shí)候，又在永清買(mǎi)了二套房，分別是147平米和216平米的復(fù)式帶小院的房子（我的名字和孩子的名字各一套）。房產(chǎn)證已辦理，當(dāng)時(shí)是5600到6000元/平米買(mǎi)的，貸款余20萬(wàn)，下個(gè)月全部結(jié)清。原來(lái)計(jì)劃退休搬到永清去，但現(xiàn)在疫情影響進(jìn)京看病治療有顧慮，147平米的房子計(jì)劃出售，但現(xiàn)在有市無(wú)價(jià)。另外，復(fù)試房裝修又是筆不小的投入，現(xiàn)在無(wú)解！

請(qǐng)問(wèn)章哥，我們考慮的合適嗎？怎么做更好呢？謝謝！補(bǔ)充一下，房山房貸是貸了17年，還清房貸時(shí)我69歲了，現(xiàn)在每月繼續(xù)還貸還是明年退休時(shí)結(jié)清呢？

A：

1、海淀的學(xué)區(qū)房可以說(shuō)趁入學(xué)高峰期出手是合適的，但房山到目前為止還都談不上學(xué)區(qū)房，就是普通房產(chǎn)，別聽(tīng)人忽悠。常規(guī)建議是首選長(zhǎng)陽(yáng)，這首付也合適，能買(mǎi)到不錯(cuò)的。

養(yǎng)老金的事情只能自己決定，這外人不好建議。

2、永清我不懂，好久不去了。2016年初買(mǎi)的挺合適，樓市上漲前夕，挺好的，怎么都不賠。但這么大面積就盡量自住吧，復(fù)式帶小院是不是聯(lián)排啊？是不是的都屬于自住為主的，面積大，不好出手。就是自住吧，不套現(xiàn)也就不糾結(jié)了。裝修的事兒都這樣兒，大多數(shù)都超預(yù)算，這就是我們開(kāi)發(fā)商設(shè)的局。沒(méi)什么好辦法，就是以長(zhǎng)期自住的心態(tài)來(lái)面對(duì)吧。

3、也沒(méi)什么不合適的，正常的換房，換到房山能自住就挺合適。房貸，既然不缺錢(qián)就慢慢還唄，現(xiàn)在提前還的話銀行一般還不讓?zhuān)缓眠€有罰息呢。問(wèn)問(wèn)銀行吧，我覺(jué)得不太劃算。

而且說(shuō)實(shí)話，感覺(jué)您這邊兒心態(tài)有些焦慮。沒(méi)必要，挺好的日子也什么都不缺，甭太糾結(jié)了。真要覺(jué)得該退休了也別太注重什么投資了，自己生活的好就行。

僅供參考。

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！