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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

中海紫御公館，全北京利潤(rùn)最高的項(xiàng)目，當(dāng)年的拿地價(jià)格才一包煙錢(qián)。

(資料圖)

這塊地其實(shí)最早的規(guī)劃是“松林里危改小區(qū)”，也就是給當(dāng)?shù)夭疬w戶蓋回遷房的，然后還有一些公建。比如中海廣場(chǎng)這些商業(yè)性質(zhì)的就是公建，用來(lái)平衡開(kāi)發(fā)商建設(shè)成本的。

最早接下這筆業(yè)務(wù)的是“首建公司”，首都建設(shè)公司，聽(tīng)著像國(guó)企名字。但我對(duì)這開(kāi)發(fā)商不熟，只知道他們之后又接了五愛(ài)屯誠(chéng)苑南里的項(xiàng)目，當(dāng)年算南苑，現(xiàn)在也可以算新宮板塊了。

當(dāng)年的開(kāi)發(fā)模式和現(xiàn)在不同，831大限之后基本都是凈地拍賣，也就是先由一家公司來(lái)做一級(jí)開(kāi)發(fā)，把拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施都做完，再由蓋房子的開(kāi)發(fā)商來(lái)拿地。而當(dāng)年都是協(xié)議拿地，拿下的基本都是“毛地”，就是有各種建筑物的，所以拿下的只是開(kāi)發(fā)權(quán)而已。

拿地之后，開(kāi)發(fā)商得做規(guī)劃報(bào)方案的辦手續(xù)，然后拆遷修路蓋房子。這種模式利潤(rùn)高，但對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求也高，主要是各種協(xié)調(diào)能力和資金籌措能力，一般人干不了，二班的都?jí)騿堋?/p>

這首建公司估計(jì)是三班的，兩個(gè)項(xiàng)目玩兒不轉(zhuǎn)了，那就得轉(zhuǎn)出去一個(gè)。估計(jì)是因?yàn)樗闪掷飳儆谑袇^(qū)的，拆遷成本相對(duì)高，所以他們留下了五愛(ài)屯的，把沙子口這個(gè)賣給了中海。

很多人都說(shuō)中海是央企，其實(shí)理論上不是，他們屬于央企中建的下屬公司，不直接歸國(guó)資委領(lǐng)導(dǎo)。當(dāng)時(shí)更不是央企，國(guó)資委還沒(méi)成立，這些都是部屬企業(yè)，歸建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)。那會(huì)兒這種公司很多很多，每個(gè)部委單位都有自己的公司，什么行業(yè)都干。

中海進(jìn)北京很晚了，應(yīng)該是1996年，第一個(gè)項(xiàng)目是西三環(huán)的中海雅園，房子很好，但當(dāng)年“自選管家”事件也鬧了好幾年，一地雞毛。第二個(gè)項(xiàng)目也在附近，紫竹院的中海紫金苑，是從人濟(jì)集團(tuán)手里轉(zhuǎn)的地。當(dāng)年沒(méi)人看好，但竟然開(kāi)發(fā)成了絕對(duì)的豪宅。第三個(gè)項(xiàng)目更牛叉了，金融街核心的中海凱旋，這事兒不能多聊，我這號(hào)兒還得留著呢。

第四個(gè)項(xiàng)目就是這當(dāng)年的崇文，現(xiàn)在東城的中海紫御公館了。2002年從手賤的首建公司獲得，轉(zhuǎn)讓價(jià)格2700萬(wàn)，30萬(wàn)平的地上建筑規(guī)模，每平米92塊錢(qián)。如果計(jì)入地下的10萬(wàn)，那每平米也就60來(lái)塊錢(qián)了。甭說(shuō)今天了，當(dāng)年也就是一包中華的煙錢(qián)。

當(dāng)然，這只是轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并不包括一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本。但是就是算上拆遷和基建什么的，但按照中海的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，這塊地的樓面價(jià)也僅僅500塊錢(qián)一平。而要知道，當(dāng)年富力進(jìn)北京，廣渠門(mén)外雙井的首個(gè)地王項(xiàng)目，樓面價(jià)也達(dá)到了2700塊啊。這可是南二環(huán)邊兒上，500塊，偷著樂(lè)吧。

但是，甭說(shuō)500，連92塊錢(qián)中建都沒(méi)想全給，至少是不想一次性給結(jié)清。我也說(shuō)不清楚為什么，反正是先給了一半，1350萬(wàn)，剩下的說(shuō)什么都不給了。后來(lái)就一直打官司唄，一拖就是10年，官司打了至少8年多，直到2012年可能才完事兒。

要知道中海是2002年夏天拿的地，然后2009年才開(kāi)盤(pán)，1.8萬(wàn)一平。而到打完官司給錢(qián)的時(shí)候呢，這里的單價(jià)可已經(jīng)都是4.5萬(wàn)了。

中海紫御有200來(lái)平的大戶型，戶型越大單價(jià)越高，豪宅都這樣兒，圖的是享受。那也就是說(shuō)，到了2011年，中海只要賣出一套豪宅，就能還上所有的欠款了。

那首建集團(tuán)呢？肯定為當(dāng)年的短視手賤而后悔唄。他們目的本來(lái)是要把資金投入誠(chéng)苑南里的開(kāi)發(fā)，結(jié)果中海不給錢(qián)，弄得兩頭兒都耽誤了。反正后來(lái)我也聽(tīng)說(shuō)過(guò)誠(chéng)苑南里的官司，很亂，歸根結(jié)底都是開(kāi)發(fā)商資金不足惹的禍。

說(shuō)實(shí)話，這件事兒到現(xiàn)在我也想不通，但想不通就算了，我連去打聽(tīng)都不敢。這世上的事情存在即合理，便宜自有便宜的道理，不給錢(qián)自有不給錢(qián)的理由。很多事情不能問(wèn)，甚至不能猜……

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！