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寒意漸退，春暖花開(kāi)。隨著樓市日漸活躍，北京土地市場(chǎng)也迎來(lái)了新的補(bǔ)倉(cāng)機(jī)會(huì)。2月8日-2月9日，北京2022年五批次供地競(jìng)價(jià)開(kāi)始。6宗土地分布于朝陽(yáng)區(qū)、石景山區(qū)、昌平區(qū)、通州區(qū)、房山區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)。土地總面積約21.47萬(wàn)平，總建面約53.18萬(wàn)平，總起始價(jià)122.52億元。

2月9日，五批次供地中最熱門(mén)的3宗地塊于六里橋市政中心現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。首先開(kāi)拍的是朝陽(yáng)小紅門(mén)地塊，該地塊交通便利，緊貼南四環(huán)，距離四環(huán)主干道僅500余米，距離亦莊線肖村站和小紅門(mén)站均在1公里多，算得上近地鐵盤(pán)。

(相關(guān)資料圖)

朝陽(yáng)區(qū)小紅門(mén)地塊為純住宅用地，用地規(guī)模約12060平方米，容積率2.5，未來(lái)大概率會(huì)做成剛需產(chǎn)品。地塊指導(dǎo)價(jià)8萬(wàn)元/平，周邊剛需競(jìng)品僅有舊宮板塊的京能電建·洺悅灣，均價(jià)6.02萬(wàn)元/平，其余均為中海興叁號(hào)院、熙悅雲(yún)上、保利綠城·和錦誠(chéng)園等高端改善產(chǎn)品。

可以看出，朝陽(yáng)區(qū)小紅門(mén)地塊的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有很好的流速，也因此吸引了建發(fā)、保利等9家房企參與競(jìng)價(jià)?，F(xiàn)場(chǎng)開(kāi)拍后迅速觸達(dá)地塊上限價(jià)，最終由中建東孚以14.26億元的總價(jià)幸運(yùn)競(jìng)得，成交樓面價(jià)4.7萬(wàn)元/平。

中建東孚是中建八局旗下開(kāi)發(fā)商，本次朝陽(yáng)區(qū)小紅門(mén)項(xiàng)目為中建八局在京打造的首個(gè)作品，大概率會(huì)拿出最大的誠(chéng)意和實(shí)力來(lái)打造標(biāo)桿之作。地貨比也達(dá)到了0.59，擁有不小的利潤(rùn)空間。中建八局兄弟單位在京作品：一局的中建宸園、二局的中建玖合府、三局的壹品學(xué)府公館、五局的長(zhǎng)安麓府等，也在北京擁有不錯(cuò)的銷量和市場(chǎng)認(rèn)可度。

隨后競(jìng)拍的是石景山蘋(píng)果園地塊，該地塊位于西五環(huán)外，距離6號(hào)線楊莊站約700米，步行可達(dá)。是繁華商業(yè)匯聚地：3公里內(nèi)就有當(dāng)代商城、喜隆多、華榮商場(chǎng)、六工匯等多個(gè)購(gòu)物中心。建筑面積20余萬(wàn)平方米的北京第三座大悅城——京西大悅城也將預(yù)計(jì)于2023年5月開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，區(qū)域首進(jìn)品牌占比超20%。

石景山蘋(píng)果園地塊分為住宅用地和托幼用地兩部分。其中住宅用地規(guī)模約18272平方米，容積率3，同樣將做成高層剛需產(chǎn)品。項(xiàng)目周邊還有2宗居住用地，一塊商品房，另一塊是公租房，另有兩宗是教育用地和公園用地。地塊指導(dǎo)價(jià)7.48萬(wàn)元/平，周邊競(jìng)品同樣只有7.6萬(wàn)/平的中海學(xué)仕里，其余均為大戶型產(chǎn)品。地塊項(xiàng)目性價(jià)比較高。

石景山蘋(píng)果園地塊開(kāi)拍后，廈門(mén)國(guó)貿(mào)和越秀反復(fù)競(jìng)價(jià)，將總價(jià)推到了地價(jià)上限。競(jìng)現(xiàn)房環(huán)節(jié)，中海加入戰(zhàn)局，最終仍是越秀笑到最后，以25.99億元+15000平的現(xiàn)房銷售面積最終競(jìng)得，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)約4.3萬(wàn)元/平，地貨比為0.58。據(jù)小道消息，中海每次競(jìng)價(jià)，需要臨時(shí)授權(quán)，而越秀則直接舉牌。另外據(jù)說(shuō)越秀要把北方總部從沈陽(yáng)搬到北京。

最后競(jìng)拍的是昌平信息園地塊，也是本次北京五批次供地中的唯一一塊北面土地，熱門(mén)度TOP1。該地塊也屬于近地鐵盤(pán)。距離朱辛莊地鐵站約1.1公里。

昌平信息園地塊為住宅+教育+商業(yè)的綜合性用地。其中住宅規(guī)模約34835平方米，容積率在2.5、2.6，可能會(huì)做成高層+小洋房的形式。地塊指導(dǎo)價(jià)為期房6.2萬(wàn)元/平，現(xiàn)房6.5萬(wàn)元/平。開(kāi)拍后，僅線上報(bào)價(jià)就多達(dá)14次，線下競(jìng)拍1分鐘觸頂。競(jìng)現(xiàn)房環(huán)節(jié)，建發(fā)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)多次舉牌，達(dá)到現(xiàn)房最大面積，最終卻仍由越秀幸運(yùn)收入囊中。

在昌平信息園項(xiàng)目中，越秀需要達(dá)到45000平的現(xiàn)房面積，幾乎與期房面積不相上下。從廣州起家的南方國(guó)企越秀，在京僅有懷柔區(qū)的天恒懷山府一個(gè)在售項(xiàng)目，于2021年12月開(kāi)盤(pán)，為洋房、雙拼、疊拼產(chǎn)品。北京住建委網(wǎng)站顯示，截至2月7日，天恒懷山府僅簽約19套，去化率不足2%。

近幾年，隨著西二旗、望京等地的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不斷發(fā)展，吸引了大批購(gòu)房人群流入昌平，昌平南項(xiàng)目熱度明顯，但同時(shí)也形成了十余個(gè)新盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的激烈局面。近有二撥子的文源府、北清云際，中有平西府的奧森春曉、紫金書(shū)院，遠(yuǎn)有北七家的宸悅國(guó)際、硅谷one等，后續(xù)還將有朱辛莊0028、0029地塊加入戰(zhàn)局。

根據(jù)越秀地產(chǎn)披露的2022年運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)公告，在大多數(shù)房企業(yè)績(jī)下滑的情況下，越秀地產(chǎn)銷售同比增長(zhǎng)8.6%至1260億元。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)銷售排名從2021年的37名躍升至2022年的第16名，同時(shí)和民企濱江成為公開(kāi)披露年度銷售目標(biāo)房企中僅有的兩家完成目標(biāo)的房企。此外，在當(dāng)前地方國(guó)企中，越秀地產(chǎn)的規(guī)模僅次于閩系國(guó)資建發(fā)房產(chǎn)。

越秀此次競(jìng)拍2宗熱門(mén)地塊，競(jìng)價(jià)到底，全部中標(biāo)，再次進(jìn)京趕考的決心明顯。然而，在北京，缺乏實(shí)地操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的越秀，究竟能否從中海掌控的石景山、昌平新房紅海中突出重圍，展現(xiàn)更強(qiáng)的產(chǎn)品力和操盤(pán)手法，靜待以觀。

此外的3宗供地均為底價(jià)成交：

通州梨園東小馬地塊，被北京新城基業(yè)以10.4億元收入囊中。

房山良鄉(xiāng)大學(xué)城地塊，被中建智地以17.2億元競(jìng)得。一路之隔即是中建智地的熱銷樓盤(pán)學(xué)府印悅項(xiàng)目。據(jù)小道消息透露，中建智地競(jìng)得該地塊后，仍將做成印系產(chǎn)品。

亦莊新城地塊則以31.12億元被京東競(jìng)走。該地塊有商業(yè)、有托幼、有停車場(chǎng)、有住宅。看來(lái)在京東工作，職住平衡的愿景未來(lái)可以很快實(shí)現(xiàn)。

可以看到，本次土拍中，北京市政府頗有誠(chéng)意地拿出了3宗高質(zhì)量的優(yōu)秀地塊，越秀幸運(yùn)競(jìng)走其中2塊，成為最大贏家。還有中建八局首次入京，這些“新面孔”究竟會(huì)為北京樓市帶來(lái)哪些新格局、新改變，讓我們拭目以待。