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原標(biāo)題：業(yè)委會自治如何避坑，通州法院來指路

□ 本報記者 徐偉倫

自《北京市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）于2020年5月施行以來，全市業(yè)委會（物管會）組建率大幅攀升，住宅小區(qū)的管理逐漸規(guī)范化。與此同時，涉及業(yè)委會的案件數(shù)量也呈現(xiàn)出增長態(tài)勢，折射出人民群眾日益高標(biāo)準(zhǔn)、多樣化、多層次的生活需要和法治需求。

(資料圖)

為辦好群眾身邊的“關(guān)鍵小事”，北京市通州區(qū)人民法院于近日召開“涉業(yè)主委員會案件審理情況通報會”，通過分析案件特點、揭示問題成因、提出相關(guān)建議等，引領(lǐng)業(yè)委會規(guī)范高效運行。法官表示，業(yè)委會參與小區(qū)自治時，應(yīng)強化內(nèi)外監(jiān)督機制，除定期信息公開、接待答疑外，可以成立內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)，由有法律、財會等專業(yè)背景的業(yè)主組成，定期對業(yè)主關(guān)心的收入、支出等重大事項進行監(jiān)督，同時要在日常工作中加強信息公開，避免架構(gòu)落空，形成“一言堂”，降低業(yè)委會的公信力。

可對業(yè)委會候選人制定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

《條例》施行兩年多來，北京市業(yè)委會（物管會）組建率已達到96.8%，較《條例》實施前的11.9%大幅攀升。

在通州法院近5年審理的業(yè)委會相關(guān)案件中，呈現(xiàn)出涉案案由種類多、涉訴主體日益多樣化、審理結(jié)果以判決方式結(jié)案率高這三大特點。對案件進行梳理分析后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前部分業(yè)主參與小區(qū)自治的積極性不高，業(yè)委會委員履職能力也有待提升，業(yè)委會日?；\作亟須規(guī)范。

“值得關(guān)注的是，涉業(yè)委會及業(yè)委會委員的名譽權(quán)糾紛案件數(shù)量也在增長。”通州法院臺湖法庭負責(zé)人梁聯(lián)林說，隨著小區(qū)業(yè)主微信群的普及，部分業(yè)主對業(yè)委會行使建議、監(jiān)督權(quán)時不注意方式、方法，業(yè)委會對業(yè)主維權(quán)也沒有進行正當(dāng)處理，導(dǎo)致彼此間存在宣泄情緒、相互詆毀等行為，繼而產(chǎn)生涉名譽權(quán)等人格權(quán)糾紛。

通州法院指出，業(yè)委會作為自治組織，具有較強的服務(wù)性和公益性，其職能包括召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務(wù)人、管理共有產(chǎn)權(quán)部分和共有資金、協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)管理糾紛、支持配合屬地政府依法履職等，需要業(yè)委會委員投入大量的時間和精力參與小區(qū)的事務(wù)管理和決策。但實踐中，業(yè)主參與小區(qū)自治的積極性不高，業(yè)委會委員多為兼職，缺乏專項資金保障，委員既當(dāng)“運動員”（業(yè)主）又當(dāng)“裁判員”（業(yè)委會委員）的沖突角色定位，遇上“雜亂難”的群眾工作時，稍微處理不慎極易引發(fā)沖突。為此，絕大多數(shù)業(yè)主秉著“多一事不如少一事”的心態(tài)，不愿參與小區(qū)事務(wù)決策、不愿競選業(yè)委會委員，即便成為業(yè)委會委員，多為“例行公事”，由此導(dǎo)致部分業(yè)委會“形同虛設(shè)”。

事實上，業(yè)委會的職責(zé)涉及法律、財務(wù)、工程、公共管理等諸多領(lǐng)域，亟須專業(yè)人士介入處理。但目前多數(shù)業(yè)委會委員由小區(qū)的退休業(yè)主或熱心公益的業(yè)主兼任，精力和專業(yè)能力相對有限，對于物業(yè)管理的法規(guī)、政策等并不熟悉。在此情形下，容易導(dǎo)致業(yè)委會作出的決定存在程序瑕疵，專業(yè)能力缺失也無法保證決議的科學(xué)性、合理性，很難獲得廣大業(yè)主的支持和理解。

對此，梁聯(lián)林建議，在業(yè)委會選舉前，可以對委員候選人制定相應(yīng)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，同時要充分調(diào)動業(yè)主的積極性，在候選人間形成充分的競爭，對候選人在教育背景、工作經(jīng)歷、專業(yè)程度上進行全面篩選，以選出能夠勝任業(yè)委會工作的業(yè)委會成員。有條件的小區(qū)，可以通過市場化手段聘請專業(yè)第三方賦能業(yè)委會，規(guī)范業(yè)委會選任、履職、決策，切實提升小區(qū)的生活品質(zhì)。

業(yè)主大會可授權(quán)業(yè)委會自管物業(yè)

業(yè)委會的高效運轉(zhuǎn)，離不開其自身的機制和組織保障，同樣也離不開廣大業(yè)主的支持。法治，成為評判各方行為的準(zhǔn)繩。

2012年6月，通州區(qū)某小區(qū)召開業(yè)主臨時大會，通過決議決定對小區(qū)物業(yè)實行自管，同時授權(quán)業(yè)委會注冊組建小區(qū)社區(qū)服務(wù)中心。根據(jù)上述決議，該小區(qū)沒有再行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而是由業(yè)委會自聘物業(yè)人員進行物業(yè)服務(wù)，同時業(yè)委會與其他單位就小區(qū)相關(guān)物業(yè)服務(wù)進行了約定。因劉某未向業(yè)委會支付2012年7月至2021年7月的物業(yè)費，業(yè)委會將劉某訴至通州法院。對此，劉某聲稱，他通過相關(guān)渠道并沒有找到小區(qū)業(yè)委會的主體資質(zhì)信息，因此無法確認業(yè)委會是否合法合規(guī)。

對此，法院審理后認為，業(yè)委會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)負責(zé)本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，與業(yè)主之間形成了物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，這種特殊的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系是基于法律的許可和業(yè)主的自治產(chǎn)生，并非基于合同，業(yè)委會因從事物業(yè)服務(wù)的公共事務(wù)而有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用，該項權(quán)利可依民事訴訟獲得保護。劉某作為小區(qū)業(yè)主，在享有業(yè)主權(quán)利的同時應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)義務(wù)，其有義務(wù)按時交納物業(yè)服務(wù)費用。據(jù)此，法院判令其向業(yè)委會支付欠繳的物業(yè)服務(wù)費。

臺湖法庭法官崔歡表示，相較于物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主自管是實現(xiàn)以盈利為目的到以服務(wù)為目的轉(zhuǎn)變的創(chuàng)新性探索之一，涉案小區(qū)按規(guī)定成立業(yè)主大會并授權(quán)業(yè)委會負責(zé)本小區(qū)的物業(yè)管理，具有法律依據(jù)和自治根基，法院依法予以保護，并通過裁判為業(yè)委會自管物業(yè)的資質(zhì)正名，一方面為既有的自管小區(qū)吃下“定心丸”，有利于化解潛在的業(yè)主拒不交納物業(yè)費的糾紛，另一方面也為其他具備條件的小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)自管提供了參考路徑。

臺湖法庭副庭長許多清介紹，在日常工作中，通州法院堅持向前一步，制作物管會、業(yè)委會設(shè)立流程指引示意圖，并通過“問答”的形式，詳細介紹設(shè)立環(huán)節(jié)的注意事項，為推動業(yè)委會依法成立、高效履職賦能增效。通州法院也將加大普法宣傳力度，借助京法巡回講堂、巡回審判等工作機制，以案釋法，增強業(yè)委會和業(yè)主的法治意識，繼而增進各方互信共治。

業(yè)委會成立難可尋求政府部門協(xié)助

“業(yè)委會作為自治組織享有自治權(quán)，小區(qū)業(yè)主與業(yè)委會是緊密聯(lián)系的利益共同體，提倡廣大業(yè)主特別是具有相關(guān)專業(yè)知識、教育背景的業(yè)主，積極參與到小區(qū)治理和重大決策中來，提升業(yè)委會決策的科學(xué)性和合理性?！贝逇g建議，日常生活中，業(yè)主要增強自治方面的自覺性，避免因為業(yè)主不積極參與業(yè)主大會的表決，將“不反饋意見視為同意的表決形式”作為議事規(guī)則，產(chǎn)生被代表的情況。

對于如何破解業(yè)委會成立難、換屆難的問題，許多清表示，我國民法典規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！稐l例》規(guī)定，沒有條件成立業(yè)主大會的，可以組建過渡性質(zhì)的物業(yè)管理委員會進行臨時補位，任期3年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會，以此避免管理真空。

“民法典規(guī)定，地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助?！睂τ诖_需成立業(yè)委會的小區(qū)，許多清建議，可以主動尋求轄區(qū)內(nèi)政府機關(guān)或者居民自治組織的幫助和引導(dǎo)，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、居委會的指導(dǎo)下規(guī)范選任流程，依法成立業(yè)委會。針對業(yè)主投票難等問題，可以充分利用“北京業(yè)主”或其他省市官方推出的相關(guān)軟件進行共同決策、投票，以此提高效率。

此外，梁聯(lián)林提醒，業(yè)委會成立后，應(yīng)當(dāng)健全工作機制，對業(yè)委會的重要議事和表決規(guī)則、主任與委員之間的職責(zé)分工、信息公開、經(jīng)費來源等進行專門規(guī)范，并在日常工作中落到實處。房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦、屬地政府相關(guān)職能部門也應(yīng)加強對業(yè)委會的指導(dǎo)監(jiān)督工作，對業(yè)委會籌建、換屆和日常工作進行具體指導(dǎo)，必要時引入專門的監(jiān)督機構(gòu)，形成第三方監(jiān)督管理機制。

（法治日報）