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編者按：春暖花開(kāi)，市場(chǎng)回暖，但是歷經(jīng)考驗(yàn)的樓市，早已不是當(dāng)初的“少年”。對(duì)于考慮在北京置業(yè)的朋友來(lái)說(shuō)，“買(mǎi)房永遠(yuǎn)是剛需”——沒(méi)房的要買(mǎi)房，有房的要換房。站在2023年北京樓市的起點(diǎn)，今年的買(mǎi)房策略有何變化？

(資料圖)

前兩天，位于北京通州于家務(wù)的帥府·君園獲取預(yù)售證，應(yīng)客戶(hù)邀請(qǐng)，我陪他們一家去現(xiàn)場(chǎng)看房。

這位朋友是通州本地人，和愛(ài)人在收入穩(wěn)定的國(guó)企工作，手中已有兩套通州的房子。這對(duì)夫妻已經(jīng)50多歲，孩子在上大學(xué)，名下無(wú)貸款，沒(méi)有其他債務(wù)負(fù)擔(dān)，開(kāi)始為退休生活做打算。

帥府·君園位于通州區(qū)于家務(wù)板塊，距離采育較近，可以說(shuō)是建在了通往采育的路上。從地圖上看，周邊都是農(nóng)業(yè)示范園區(qū)，綠意盎然。

這對(duì)夫妻友的想法是：帥府·君園受通州“雙限”政策，而且不在通州城區(qū)、也不在政務(wù)區(qū)周邊，關(guān)注的人就會(huì)少。雖然位置臨近采育，但周邊配套缺乏，那么房?jī)r(jià)一定比采育便宜。

采育的別墅、洋房產(chǎn)品他們一直在關(guān)注，但是覺(jué)得3萬(wàn)元/平米以上的價(jià)格，有點(diǎn)高，畢竟這里距離廊坊只剩幾公里，而廊坊市區(qū)的房?jī)r(jià)不過(guò)1-2萬(wàn)元/平米。

所以這對(duì)夫妻的買(mǎi)房需求是：能夠買(mǎi)得起的帶院別墅。

他們理想中的“養(yǎng)老房”，是在北京近郊有院子的別墅，總價(jià)控制在500萬(wàn)元左右。

采育幾個(gè)在售別墅，除了興創(chuàng)榮墅，其他的產(chǎn)品他們都看不上，但是興創(chuàng)榮墅的價(jià)格遠(yuǎn)超他們的預(yù)算。

言歸正傳。

我們對(duì)帥府·君園進(jìn)行了全方位了解，整體來(lái)說(shuō)產(chǎn)品做得還可以，221-268平米的疊拼別墅居住體驗(yàn)感不錯(cuò)，而且還給每戶(hù)贈(zèng)送一塊30-40平米的農(nóng)田，可以自己種菜。

但是缺點(diǎn)也很明顯，周邊實(shí)在太荒了，除了一路之隔的2015年自住型商品房紫峰九院城，周邊幾乎都是農(nóng)田。

由于帥府·君園所在區(qū)域規(guī)劃為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，周邊也不可能大規(guī)模發(fā)展商業(yè)配套，所以未來(lái)這個(gè)片區(qū)的生活配套還不如采育成熟。

那么，選擇購(gòu)買(mǎi)這里別墅的理由就是為了享受安靜的田園生活。但是3.1萬(wàn)元/平米左右的單價(jià)，疊拼別墅600萬(wàn)元/套起的價(jià)格，制約了這對(duì)夫妻的選擇。

跑到這么偏遠(yuǎn)和荒涼的地方買(mǎi)房，唯一能打動(dòng)他們的就是價(jià)格，可如今600萬(wàn)元/套起的價(jià)格，對(duì)于他們來(lái)講，太高了。

走出售樓處，紫峰九院城小區(qū)門(mén)口有幾個(gè)孩子在嬉戲，伴著落日余暉，一種田園生活感撲面而來(lái)。

當(dāng)初這個(gè)自住型商品房憑借僅1萬(wàn)元/平米的售價(jià)，極具吸引力的價(jià)格，吸引到這么多人來(lái)這里定居。

在如今房地產(chǎn)市場(chǎng)割裂和分化的情況下，遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目不是沒(méi)人買(mǎi)，而是因?yàn)橥恋貎r(jià)格過(guò)高等因素導(dǎo)致了價(jià)格和買(mǎi)房人購(gòu)房能力的不匹配。

當(dāng)初，采育2.8萬(wàn)元/平米的精裝修小戶(hù)型新房——住總興創(chuàng)·如遇推出時(shí)，比旁邊洋房、別墅項(xiàng)目賣(mài)得都快。

所以，如果在遠(yuǎn)郊地區(qū)的軌道交通沿線(xiàn)，能夠有足夠便宜的房子，我相信這樣的項(xiàng)目也是不愁賣(mài)的。

尤其像這對(duì)夫妻一樣，手握500萬(wàn)元，想買(mǎi)個(gè)帶院別墅用來(lái)養(yǎng)老的，不在少數(shù)。

由此，我想給計(jì)劃在2023年買(mǎi)房的朋友們建議：如果你是打算落根北京，暫時(shí)預(yù)算不足，可以考慮遠(yuǎn)郊那些交通相對(duì)便利，價(jià)格絕對(duì)便宜的房子。當(dāng)下樓市雖然充滿(mǎn)不確定性，但是有一條不會(huì)錯(cuò)，那就是你買(mǎi)的絕對(duì)便宜，就不會(huì)掉坑。

這個(gè)道理同樣適用于淘二手房上。以前大家都說(shuō)南城的二手房不漲價(jià)，北城的二手房才漲價(jià)，但是有朋友在2020年以5.9萬(wàn)元/平米買(mǎi)入的南四環(huán)世華水岸，如今二手房單價(jià)是7.2萬(wàn)元/平米，他這兩年在房子上的浮盈遠(yuǎn)高于部分同時(shí)期在北城買(mǎi)房的客戶(hù)（詳見(jiàn)：《如何“掘金”南城二手房》）。

站在2023年的起點(diǎn)，我建議剛需、養(yǎng)老、旅居類(lèi)置業(yè)客戶(hù)牢記：絕對(duì)便宜就是好。