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《財(cái)經(jīng)》新媒體 宋金煜/文 潘西/編輯

房地產(chǎn)調(diào)整期還在繼續(xù)，除北京之外的一線(xiàn)城市樓市價(jià)格和成交量開(kāi)始出現(xiàn)下跌。近日，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者從上海、深圳、廣州市場(chǎng)了解到，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了不同程度的價(jià)格下降，甚至有個(gè)別房源出現(xiàn)降價(jià)幾百萬(wàn)的現(xiàn)象。與此同時(shí)，二手房成交量也在不斷下滑。受置換房產(chǎn)資金需求和購(gòu)房名額限制影響，很多業(yè)主急售二手房，導(dǎo)致其庫(kù)存量不斷上升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣深二手房在中介的掛牌量近期均突破十萬(wàn)套。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比首次下跌，而廣州環(huán)比已連跌3個(gè)月，深圳環(huán)比連跌5個(gè)月。二手房的價(jià)格下跌，也引發(fā)了新房的打折促銷(xiāo)戰(zhàn)，甚至在一些區(qū)域出現(xiàn)新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。多位一線(xiàn)城市中介人士向記者透露，目前樓市較為低迷，不少新房?jī)r(jià)格已低于周邊二手房?jī)r(jià)格，部分開(kāi)發(fā)商加大了折扣力度，新盤(pán)首推就出現(xiàn)了86折等大額優(yōu)惠。

(資料圖片僅供參考)

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一線(xiàn)城市尤其廣州、深圳因疫情反復(fù)和二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)，疊加本地需求不足，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格走低、新房打折促銷(xiāo)頻繁，進(jìn)一步遏制了投機(jī)需求。另外，“賣(mài)一買(mǎi)一”免個(gè)稅等新政出臺(tái)，也在降低購(gòu)房成本，刺激置換需求釋放。從長(zhǎng)期來(lái)看，一線(xiàn)城市住宅將回歸居住屬性，剛需改善的需求更好得到滿(mǎn)足，部分稀缺住宅投資價(jià)值也會(huì)得到回升。

二手房?jī)r(jià)格持續(xù)走低短期仍有下降空間

近日，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者調(diào)查各地后發(fā)現(xiàn)，除了北京外，深圳、廣州、上海均出現(xiàn)了二手房下降的現(xiàn)象。其中，深圳網(wǎng)紅樓盤(pán)華潤(rùn)城有房源價(jià)格已比指導(dǎo)價(jià)下跌了三成；而廣州曉港灣有業(yè)主一直在下調(diào)報(bào)價(jià)；上海浦東學(xué)區(qū)房一些房源也出現(xiàn)從上千萬(wàn)下跌到大幾百萬(wàn)的情況。

一位深圳中介告訴記者：“華潤(rùn)城潤(rùn)府近期成交了一套81平方米的住宅，總價(jià)800萬(wàn)，折合單價(jià)不到10萬(wàn)，遠(yuǎn)低于指導(dǎo)價(jià)且是近期最低成交單價(jià)?！彼嘎?，這筆交易是客戶(hù)降價(jià)400萬(wàn)才成交的，單價(jià)已較兩年前高峰時(shí)20萬(wàn)的價(jià)格腰斬。除華潤(rùn)城外，此前曾遭瘋搶的深圳網(wǎng)紅盤(pán)半島城邦、諾德假日花園等也均出現(xiàn)了百萬(wàn)級(jí)的降價(jià)，不少業(yè)主的報(bào)價(jià)正向小區(qū)指導(dǎo)價(jià)靠近。

不僅是深圳，多位廣州中介也向記者介紹稱(chēng)，最近不少小區(qū)的業(yè)主在下調(diào)報(bào)價(jià)，而且還可以議價(jià)。如曉港灣一套108平方米的住宅近三四個(gè)月業(yè)主一直在調(diào)價(jià)，已降價(jià)幾十萬(wàn)至330萬(wàn)，單價(jià)比同小區(qū)低1萬(wàn)/㎡。此外，貝殼平臺(tái)上廣州熱搜榜三大小區(qū)，萬(wàn)科東薈城、駿景花園、中海康城10月參考價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，最高跌幅達(dá)5.28%。

上海二手房?jī)r(jià)格則出現(xiàn)了今年首降。記者注意到，無(wú)論是外環(huán)的中國(guó)鐵建香榭國(guó)際、上?？党堑?，還是中心城區(qū)望族城、濰坊九村等，均有業(yè)主在下調(diào)報(bào)價(jià)。此外，浦東學(xué)區(qū)表梅園五、六街坊已從去年年初千萬(wàn)總價(jià)逐漸回落，近期大部分降至600萬(wàn)左右。有上海中介告訴記者，由于疫情影響收入不穩(wěn)定，且交易量走低，房東更加著急出售。最近全上海二手房都在降，現(xiàn)在是買(mǎi)方市場(chǎng)，可以挑房子、砍價(jià)格，最高有客戶(hù)砍下了20%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月一二三各線(xiàn)城市二手房房?jī)r(jià)均有下降，而北京則成為四個(gè)一線(xiàn)城市中二手房?jī)r(jià)格指數(shù)唯一保持環(huán)比增長(zhǎng)的城市。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，受全國(guó)政策利好持續(xù)釋放的影響，北上率先回溫，尤其北京受到明顯帶動(dòng)，廣深則由于疫情反復(fù)，價(jià)格難見(jiàn)起色。另外，廣深作為較早出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，效應(yīng)持續(xù)性較強(qiáng)，二手房?jī)r(jià)格下調(diào)明顯。只要二手房指導(dǎo)價(jià)繼續(xù)執(zhí)行，未來(lái)這些一線(xiàn)城市的二手房房?jī)r(jià)短期內(nèi)或仍將下調(diào)，但下調(diào)的幅度將會(huì)縮小。

多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)倒掛樓市低迷或?qū)⒗^續(xù)

除二手房外，部分一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格也有下降趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，10月廣州新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比三連跌，深圳環(huán)比四連跌。與此同時(shí)，一線(xiàn)城市中出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象，即新房?jī)r(jià)格低于周邊二手房?jī)r(jià)格。

在限價(jià)背景下，新盤(pán)深圳華僑城四海華亭備案價(jià)均價(jià)約6.46萬(wàn)/㎡，而其周邊特發(fā)和平里、港鐵天頌、中海錦城等二手房均價(jià)均超過(guò)了備案價(jià)。同時(shí)，上海新盤(pán)前灘東方悅瀾備案均價(jià)11.9 萬(wàn)/㎡，而周邊次新房前灘東方逸品近期成交的一套88平米房源單價(jià)為17萬(wàn)/㎡，晶耀名邸某房源掛牌單價(jià)高達(dá)23.6 萬(wàn)/㎡。

與此同時(shí)，新盤(pán)打折不再罕見(jiàn)，如上述龍華區(qū)四海華亭在本月認(rèn)籌階段，就直接推出了“全款86折，按揭88折”的優(yōu)惠，折扣力度大過(guò)上一個(gè)開(kāi)盤(pán)就打91折的特發(fā)觀(guān)月臺(tái)。另外，寶安區(qū)的萬(wàn)科未來(lái)之光將于本月27日開(kāi)盤(pán)，認(rèn)籌階段疊加折扣可享備案價(jià)的9折，且這兩個(gè)項(xiàng)目均是精裝交付。

廣州新盤(pán)也同樣如此，國(guó)慶節(jié)前開(kāi)盤(pán)的珠光海珠新城，對(duì)外銷(xiāo)售均價(jià)為7.5萬(wàn)/㎡，特殊單位可低至6萬(wàn)/㎡，相當(dāng)于打了8折。去年開(kāi)盤(pán)的星匯城TOD 目前最低也有88折的優(yōu)惠，金地半山風(fēng)華最低折扣也在8折左右。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者介紹到，在新房嚴(yán)格的限價(jià)等政策約束下，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市一二手倒掛現(xiàn)象并不少見(jiàn)。按往年的情況，一二手價(jià)格倒掛會(huì)出現(xiàn)打新?lián)尫康那闆r，但今年完全沒(méi)有，反而投資客都在拋售。這主要因?yàn)槭袌?chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期，購(gòu)房資金來(lái)源得到嚴(yán)格限制，因此缺乏資金來(lái)源和投資信心。同時(shí)，像廣深民企出現(xiàn)暴雷影響置業(yè)信心，加之本地需求不足、外地購(gòu)房者減少，開(kāi)發(fā)商加大打折力度也就不足為奇了。

中指研究院深圳分院研究主管駱紅琴指出，從近期深圳市場(chǎng)來(lái)看，新房和二手房?jī)r(jià)格均呈現(xiàn)連續(xù)下跌，這與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和成交量密切相關(guān)。同時(shí)，深圳本月首次發(fā)布人才住房配售政策，也對(duì)新房及二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的沖擊，在此沖擊之下，剛需的新房?jī)r(jià)格有可能會(huì)進(jìn)一步下跌。未來(lái)，一二手倒掛情況或?qū)⑦€會(huì)出現(xiàn)，而具體的走勢(shì)還要參照是否有大的政策變動(dòng)與指導(dǎo)，以及供需兩端的平衡與否。

置換需求開(kāi)始釋放居住屬性逐漸回歸

在房?jī)r(jià)持續(xù)走低之時(shí)，交易量也在下滑。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，新房方面除北京外，其他一線(xiàn)城市10月新房成交量均在下降，同時(shí)上海、北京二手房成交量雖超萬(wàn)套，但環(huán)比下降幅度超10%，深圳二手房成交量已連續(xù)2個(gè)月低于2000套。

在此背景下，北京、廣州、深圳二手房掛牌量卻在增加，其中深圳、廣州二手房掛牌量首破10萬(wàn)和12萬(wàn)套大關(guān)。面對(duì)價(jià)格走低和去化壓力增大，一方面投資客急需資金低價(jià)拋售，另一方面則刺激了改善置換需求加速“賣(mài)一買(mǎi)一”。

在記者咨詢(xún)的一線(xiàn)城市數(shù)十套二手房中，除急需資金降價(jià)售房等情況外，約七成左右是業(yè)主已看好置換房源，著急出售手中二手房。而比起換取首付款或全款，不少業(yè)主更急于通過(guò)降價(jià)獲取珍貴的購(gòu)房名額。

廣州江南大道中一套54.79平方米的房源最近降價(jià)30萬(wàn)，經(jīng)手銷(xiāo)售的中介人士告訴記者，該業(yè)主著急換房，價(jià)格還可以商量。而在深圳鹽田區(qū)云頂?shù)佬^(qū)，由于業(yè)主看好了福田區(qū)的房子，報(bào)價(jià)從1000萬(wàn)降至900萬(wàn)、888萬(wàn)，在近兩日已以860萬(wàn)成交。另外，熟悉上述深圳華潤(rùn)城81平方米降價(jià)400萬(wàn)成交的中介人士向記者介紹稱(chēng)，該業(yè)主并不缺資金，主要是要騰名額買(mǎi)別墅。

目前，一線(xiàn)城市仍然執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，即戶(hù)籍家庭限購(gòu)2套住宅，戶(hù)籍單身和非戶(hù)籍滿(mǎn)足社保和納稅條件均限購(gòu)1套住宅。因此，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市的購(gòu)房名額依然很珍貴，尤其如果賣(mài)唯一住房再買(mǎi)房，廣州和深圳可享受首套利率和稅費(fèi)，這讓騰名額置換更有動(dòng)力。

不容忽視的是，今年以來(lái)需求端利好政策頻出，除貸款利率下調(diào)外，“賣(mài)一買(mǎi)一”免個(gè)稅新政出臺(tái)也成為置換需求加速釋放的原因之一。9月30日財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布公告稱(chēng)，自今年10月1日至明年12月31日，同一納稅人出售自有住房并在出售后1年內(nèi)，于同城重新購(gòu)買(mǎi)住房的，可申請(qǐng)退還出售房屋已繳納的個(gè)稅。其中，若新購(gòu)住房?jī)r(jià)格高于現(xiàn)有住房，全部退還個(gè)稅。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次政策出臺(tái)或?qū)?dòng)持有住房未滿(mǎn)五年或有多套房的家庭換房。

“個(gè)稅一般由賣(mài)方承擔(dān)，但是現(xiàn)實(shí)情況多為買(mǎi)方承擔(dān)。不過(guò)新政發(fā)布后，有置換需求的業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)要求承擔(dān)個(gè)稅，或可以協(xié)商?！币晃槐本┲薪槿耸肯蛴浾呓榻B，住房滿(mǎn)五唯一可免征個(gè)稅，而其他不滿(mǎn)足條件的需繳納個(gè)稅。主要有兩種征收方式，沒(méi)有房屋原值憑證的個(gè)稅為成交價(jià)的1%，而多數(shù)北京商品房按交易價(jià)差額的20%征收。如此前是全款、少量貸款，或者房齡較新，近幾年買(mǎi)賣(mài)過(guò)房子，交易差額少甚至沒(méi)有差額不用繳個(gè)稅，另外房齡較大、買(mǎi)賣(mài)時(shí)間跨度較大的，個(gè)稅會(huì)達(dá)20-30萬(wàn)元，甚至最近一單高達(dá)80萬(wàn)元，此類(lèi)交易是新政最大受益者。

在中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)看來(lái)，目前我國(guó)住房總量已實(shí)現(xiàn)供需平衡，只是結(jié)構(gòu)上存在不均衡情況。長(zhǎng)期來(lái)看，一線(xiàn)城市住宅價(jià)格或?qū)⒊书L(zhǎng)期趨穩(wěn)走勢(shì)，并且投資屬性會(huì)明顯降低、將逐步回歸到居住屬性。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，各城因城施策的力度也在加大，未來(lái)一線(xiàn)城市政策存優(yōu)化預(yù)期，但是空間相對(duì)較小。