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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來(lái)的樓市片段。隨筆而已，想到哪兒說(shuō)到哪兒，肯定有記憶出錯(cuò)的地方，歡迎批評(píng)，反正我也不改，湊合看個(gè)樂(lè)呵兒吧。

(資料圖片僅供參考)

一、

接到個(gè)咨詢，想買弘善家園的，一是賭房子的升值，更重要的是要賭學(xué)區(qū)。也就是賭過(guò)兩年入學(xué)兒童減少之后，光明板廠和匯文都會(huì)向朝陽(yáng)區(qū)戶籍的開(kāi)放。在他看來(lái)弘善家園的價(jià)格屬于洼地，房齡這么新的應(yīng)該升值更好。那如果是成了學(xué)區(qū)房，價(jià)格就肯定暴漲了。

這我也不知道說(shuō)什么好，只能說(shuō)到現(xiàn)在為止還是一分錢一分貨吧。在我看來(lái)幼兒園有可能放開(kāi)，本來(lái)這也不是義務(wù)教育。之前就聽(tīng)說(shuō)不是東城戶籍的也能入園，以后放開(kāi)不是什么難題。

但學(xué)校就不好說(shuō)了，畢竟有學(xué)籍的限制，成了悖論了。板廠（匯文小學(xué)）和匯文是當(dāng)年崇文區(qū)的飛地，現(xiàn)在是東城學(xué)籍，就算學(xué)位有富余，那也應(yīng)該先接收東城的孩子啊，包括在東城的非京籍。

那如果接收了朝陽(yáng)的孩子，就算小學(xué)中學(xué)都沒(méi)影響，高中怎么辦？這要是匯文朝陽(yáng)的中考成績(jī)不好還行，搶不到什么資源。但如果成績(jī)很好呢，東城區(qū)其他的家長(zhǎng)能樂(lè)意嗎？這等于是朝陽(yáng)的孩子占了東城的資源啊。

所以這不太好解釋，我覺(jué)得在鎖區(qū)的背景下不會(huì)輕易放開(kāi)，領(lǐng)導(dǎo)和學(xué)校犯不上為了幾個(gè)空余學(xué)位而給自己找麻煩，沒(méi)必要。而且朝陽(yáng)也未必樂(lè)意啊，如果弘善成了學(xué)區(qū)房，那舍得買學(xué)區(qū)房的都是重視教育的家庭，生源也就相對(duì)較好，那憑什么給東城送過(guò)去啊？

反正我是覺(jué)得難度挺大的，勸這位還是先注重居住體驗(yàn)吧，其他的別期望值太高，學(xué)區(qū)政策不是能預(yù)測(cè)的。當(dāng)然也可以賭，只是保持好心態(tài)就行。

二、

另外也提醒這位，如果等不來(lái)弘善的學(xué)區(qū)利好，那指望著房?jī)r(jià)逆襲的可能性也不大，幾乎沒(méi)有。二手房和新房不同，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商來(lái)操盤，那其價(jià)格走勢(shì)就完全遵循市場(chǎng)供需關(guān)系，就是買賣雙方用真金白銀試探出來(lái)的真實(shí)價(jià)格。

弘善一直是朝陽(yáng)區(qū)交易最活躍的三個(gè)社區(qū)之一，另兩個(gè)是翠城和炫特。特點(diǎn)都一樣，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。那既然買家都是圖這個(gè)優(yōu)勢(shì)來(lái)的，就不可能讓他們相互抬價(jià)，否則就不實(shí)惠了，人家憑什么買？所以指望著安置房和保障房小區(qū)超出板塊大盤不太現(xiàn)實(shí)，難度相當(dāng)大。

這就相當(dāng)于單位里的員工，有清北985的也有普本大專的，在沒(méi)有特殊情況之下，一般都是學(xué)歷高的漲工資多。而大專的呢，頂多是跟人家的漲幅一致，沒(méi)有超出的道理。

弘善的地段兒就相對(duì)普通，屬于看上去很好，但其實(shí)一般的。離市區(qū)確實(shí)很近，可鐵道旁邊的土地一般都不好開(kāi)發(fā)高檔小區(qū)，所以當(dāng)年就覺(jué)得不太好賣上價(jià)，所以才給了崇文區(qū)當(dāng)安置房地塊。而鐵道以南就是純粹的兩區(qū)交界了，地塊又小，對(duì)于朝陽(yáng)區(qū)來(lái)說(shuō)只會(huì)是先放著，放到其他板塊都沒(méi)地了才會(huì)開(kāi)發(fā)這里，否則犯不上為豐臺(tái)區(qū)做嫁衣裳。

這塊地很早的時(shí)候就給了崇文區(qū)了，應(yīng)該是90年代，也就是在松榆里華威等地建設(shè)崇文安置房的同時(shí)。但為什么當(dāng)時(shí)沒(méi)有建設(shè)就不知道了，反正是就一直拖了下來(lái)，這塊地也就成了“弘善市場(chǎng)”。

市場(chǎng)的規(guī)模很大，但我沒(méi)怎么來(lái)過(guò)，印象中是以農(nóng)副產(chǎn)品為主，還有舊貨和花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)什么的。當(dāng)年的名氣挺響的，北京主要市場(chǎng)之一，我之所以知道就是因?yàn)檫@名頭。

大概是2000年之后，我所在公司的老板迷信，非得找個(gè)大師求些法器和貢品，讓我去取。我給大師打電話，他說(shuō)他在弘善寺，讓我明天再去。當(dāng)時(shí)我們公司就在西外，第一反應(yīng)就是德勝門內(nèi)什剎海的弘善寺（弘善胡同），覺(jué)得沒(méi)多遠(yuǎn)就跑一趟唄。結(jié)果再一問(wèn)才知道，原來(lái)是左安門外的弘善寺。

在此之前我只知道弘善市場(chǎng)，根本就沒(méi)想過(guò)這地名的來(lái)歷。這讓大師一提醒才反應(yīng)過(guò)來(lái)，這地名原來(lái)也是個(gè)寺廟啊。后來(lái)才知道，這里以前是墳地，廣東“義園”之一，墳地都得挨著寺廟，便于停靈。

北京還有幾個(gè)廣東義園，基本都在南城。最著名的就是“袁督師墓”，原來(lái)花市斜街的59中。其次是袁督師廟，是袁崇煥的衣冠冢，在龍?zhí)逗＿@兩個(gè)都在城墻之內(nèi)，而弘善市場(chǎng)這個(gè)弘善寺屬于比較晚的了，所以就建在了左安門外，也是客死北京的廣東人的公墓。

當(dāng)時(shí)我還是跑了一趟弘善市場(chǎng)，這大師忽悠的挺邪乎，到這兒一看就是個(gè)普通小門臉兒，真瞅不出大師的氣派來(lái)。不過(guò)這一趟也算沒(méi)白來(lái)，逛逛十里河建材一條街，還有花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市場(chǎng)都挺好的。當(dāng)時(shí)也就是華聲天橋還沒(méi)搬過(guò)來(lái)，要不然就更有意思了。

那會(huì)兒首圖剛剛搬過(guò)來(lái)，是否營(yíng)業(yè)我忘了。反正當(dāng)時(shí)往南只有龍頭公寓和御景園，山水文園正在建設(shè)，一片大工地。三環(huán)內(nèi)的華輝苑是“二華”之一，和華騰園并稱為北京最便宜的公寓，都不到5000塊錢。嘉多麗園好像是開(kāi)始銷售了，具體的想不起來(lái)了。

對(duì)了，當(dāng)時(shí)我也年輕不嫌累，還跑到鐵路南邊的飲馬井轉(zhuǎn)了一圈，還有白墻子。當(dāng)時(shí)叫三隊(duì)還是四隊(duì)啊，反正是典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，到處都是出租房，租戶比原住民多多了。這好多年沒(méi)去過(guò)了，也不知道現(xiàn)在整治了沒(méi)有，夠嗆，不拆遷的話沒(méi)什么太好的效果。

這就是地段中存在天然屏障的作用，不能說(shuō)白墻子的位置不好，但行政區(qū)邊界和一條鐵道就阻隔了和周邊的協(xié)同發(fā)展，沒(méi)什么好辦法。

三、

其實(shí)也不能說(shuō)弘善的地段兒不好，就算是鐵道有噪音也有限，北部能聽(tīng)到的聲音就小多了。要說(shuō)還是規(guī)劃的不太好，設(shè)計(jì)理念從一開(kāi)始就和商品房不一樣。

商品房開(kāi)發(fā)商的目的是賺錢，盈利是第一位的，至于怎么設(shè)計(jì)都行，只要能實(shí)現(xiàn)效益最大化。而對(duì)于安置房來(lái)說(shuō)呢，反正也賺不了錢，那怎么節(jié)約成本就是第一位的了。首先節(jié)約的就是土地，這是最值錢的資源，得用最少的面積蓋出最多的房子，塞進(jìn)最多的人，這才是第一訴求。

所以弘善的戶型就給設(shè)計(jì)成現(xiàn)在這樣了唄，也不能說(shuō)不好，但找出個(gè)南北通透戶型好的也不容易。開(kāi)始傳說(shuō)是給當(dāng)?shù)鼗剡w戶的比較好，比如勞動(dòng)部宿舍什么的，否則人家不同意拆遷。后來(lái)發(fā)現(xiàn)也不是，都差不多。后來(lái)又傳說(shuō)是商品房的比較好，否則賣不出錢來(lái)。但其實(shí)也不是，都是差不多的戶型，賣的不過(guò)是個(gè)地段兒的錢。

那會(huì)兒我有個(gè)同學(xué)就是鮮魚(yú)口拆遷的，讓我?guī)椭x戶型，弄得我直撓頭，眼花繚亂真選不出合適的。好容易看著戶型像是不錯(cuò)，一看樓座又覺(jué)得大概率被遮擋，后來(lái)我干脆不管了，還是自己定吧，省的將來(lái)埋怨我。

這真是為難的差事，看看地圖就知道，就這弘善的一塊地方，規(guī)劃面積竟然高達(dá)150萬(wàn)平米，要容納1萬(wàn)多戶。猛的看上去這數(shù)字還行，但實(shí)際上把學(xué)校等公建給刨出去，剩下的面積怎么設(shè)計(jì)都肯定是擁擠，密度絕對(duì)降不下來(lái)。

但這也是沒(méi)辦法，就這現(xiàn)狀的材料，不安置下也不行，換誰(shuí)也沒(méi)轍。在我印象里光前門外的居民就有萬(wàn)把戶，然后還有龍?zhí)逗?、天壇的、永外的、垂楊柳的，再加上?dāng)?shù)厥锖拥?，人多地少，就這么一塊三角地能怎么辦？

看看旁邊的山水文園，同樣規(guī)模的土地，人家也就規(guī)劃2000多套房，幾乎是弘善的1/5密度吧。當(dāng)然價(jià)錢也不一樣了，山水文園奔2萬(wàn)，弘善的安置房5000，最高按商品房?jī)r(jià)格也就是7/8000，差的不是一星半點(diǎn)兒呢。

不過(guò)前門外的老北京們也算是幸運(yùn)的，好歹是趕上拆遷了。如果拖到現(xiàn)在，那就不是拆遷而是騰退了。就算是一平米給10來(lái)萬(wàn)，每家能有多大的面積？以我同學(xué)家來(lái)說(shuō)，就是兩間小房20多平米，頂多拿個(gè)300萬(wàn)吧。一家五口人，甭說(shuō)弘善了，連五環(huán)外的共產(chǎn)房都得添錢。

四、

當(dāng)時(shí)我爸也有個(gè)同學(xué)在前門外有房，私房。人家省心，直接拿錢走人了，根本都不考慮什么安置房。那老爺子想得開(kāi)，曾經(jīng)半條胡同都是他們家的，如今就剩了這幾間房就甭較勁了，反正有地方住，干脆不再糾纏。

我爸這同學(xué)很傳奇，祖上是前門外巨富，半條胡同都是少說(shuō)著，而且得說(shuō)是大柵欄的半條胡同，連大觀樓都曾經(jīng)是他們家的買賣。我爸和他曾經(jīng)一塊兒被下放，在懷柔最邊兒上的喇叭溝門村。說(shuō)突然有一天北京來(lái)人了，直接把這同學(xué)押回了前門。原來(lái)是從他們家老宅里竟然挖出了寶貝，97兩黃金。

工作組的對(duì)他挺客氣，說(shuō)甭想美事兒了，這房子和金子跟你都沒(méi)關(guān)系，不算捐獻(xiàn)算沒(méi)收。而且必須說(shuō)清楚，到底地底下還有多少金子，這包金子的數(shù)量對(duì)不對(duì)？因?yàn)榘吹览頉](méi)有埋97兩的，怎么也應(yīng)該是湊整埋100兩啊了。人家是懷疑挖出來(lái)的時(shí)候被工人們給私分了，所以把他押回來(lái)對(duì)口供。

可這位少爺他哪兒知道啊，老人們或是離世或是跑到了海外，想問(wèn)都沒(méi)地方問(wèn)去。后來(lái)這事兒也就不了了之了，把他打發(fā)到某個(gè)公園種樹(shù)去了。

但就在種樹(shù)的時(shí)候，70年代某領(lǐng)帶陪同外賓來(lái)參觀。外賓是美國(guó)人，明顯對(duì)中國(guó)抱有蔑視和敵意。和領(lǐng)導(dǎo)聊著孔子呢，突然來(lái)了一句：孔子是私生子！

雖然當(dāng)時(shí)是批林批孔時(shí)期，但這種話也是屬于挑釁的，有侮辱中國(guó)人的意思?？墒钦l(shuí)都不知道怎么回答，連翻譯都不知說(shuō)什么。我爸這同學(xué)聽(tīng)懂了，直接用英語(yǔ)回了一句：耶穌也是私生子！

據(jù)說(shuō)當(dāng)時(shí)全場(chǎng)肅靜，中國(guó)人沒(méi)幾個(gè)聽(tīng)得懂英文，更不知道耶穌是私生子的典故，美國(guó)人知道也不能說(shuō)什么，瞪了這同學(xué)半天，啥話也說(shuō)不出來(lái)。后來(lái)是領(lǐng)導(dǎo)明白了這件事，特意讓人來(lái)表?yè)P(yáng)我爸這同學(xué)，還把他從種樹(shù)工作給調(diào)到了相對(duì)輕松的養(yǎng)花。

能理解知識(shí)就是力量了吧，哪怕是在那個(gè)年代，懂外語(yǔ)知識(shí)面廣也是優(yōu)勢(shì)。平時(shí)看上去沒(méi)用的碎片化知識(shí)，指不定什么時(shí)候就能派上用場(chǎng)。后來(lái)我爸這同學(xué)在運(yùn)動(dòng)之后被重用，畢竟當(dāng)時(shí)懂英語(yǔ)的大學(xué)畢業(yè)生太少太少了，最終以正局級(jí)退休。

五、

扯遠(yuǎn)了，還說(shuō)弘善吧。這小區(qū)就是適合自住，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，老北京的氛圍也挺好。但非得指望著買房發(fā)財(cái)沒(méi)什么希望了，首先是大行情就不可能再有什么暴漲了，將來(lái)能做到個(gè)對(duì)抗通脹就不錯(cuò)了。其次這小區(qū)最開(kāi)始的物業(yè)底子就沒(méi)打好，弄的現(xiàn)在都談不上什么品質(zhì)了，就是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

前些年也看到過(guò)弘善物業(yè)的訴苦，也不知是其中的哪一家，反正都確實(shí)不容易。4萬(wàn)多人的小區(qū)，50多棟樓，物業(yè)費(fèi)又不高，收著還費(fèi)勁，要想管好了是挺難。可越是這樣就越陷入了惡性循環(huán)，服務(wù)質(zhì)量越是一般就越收不上錢，然后就管的越差。除非到最后政府插手，否則都無(wú)解。

這就造成業(yè)主里講究點(diǎn)兒的或賣或租的都搬走了，換來(lái)的都是能接受這條件的，想要提升品質(zhì)就更難了。再加上旁邊是大型醫(yī)院，前些年凈是病人和家屬在這兒租房，更加影響了居住的氛圍，換誰(shuí)來(lái)提高管理水平都不知道從哪兒下手了。

南三環(huán)沿線不少小區(qū)都是這通病，物業(yè)跟業(yè)主扯皮，到最后是物業(yè)賺不著錢，業(yè)主也損失了升值的財(cái)富，雙輸。

我這同學(xué)到現(xiàn)在還住這兒呢，圖的就是跟老鄰居們聊天方便，有更好的小區(qū)都不換。但每次聊起這小區(qū)環(huán)境來(lái)也都是搖頭，不能聊。

沒(méi)什么可說(shuō)的了，前些日子聽(tīng)說(shuō)是整治了幾次有所改善，只能是希望弘善保持住環(huán)境吧。只有越宜居的小區(qū)，保值升值才可能更好。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！