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北京日?qǐng)?bào)客戶(hù)端 | 記者 高健 通訊員 倪虹

夫妻離婚協(xié)議中約定房屋歸女方所有，男方卻早在離婚之前與他人簽訂了涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，且約定的交易價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。女方起訴要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并騰退返還房屋、支付律師費(fèi)。近日，海淀法院經(jīng)審理，判決支持了女方請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。

原告周女士訴稱(chēng)，她與張先生原系夫妻。2008年，雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋。2014年下半年，張先生通知她說(shuō)楊先生與辛女士結(jié)婚需較長(zhǎng)時(shí)間租住涉案房屋，她雖極力反對(duì)，但張先生執(zhí)意將房屋門(mén)卡、鑰匙等交付楊先生與辛女士。2020年，她與張先生離婚，約定涉案房屋歸周女士所有，房屋貸款也由周女士自行償還。周女士向楊先生、辛女士提出收回房屋，但遭到拒絕，此時(shí)周女士才得知張先生早已于2016年在周女士不知情的情況下與楊先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定交易價(jià)格550萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)格。周女士認(rèn)為張先生在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，涉案房屋系她與張先生的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，張先生無(wú)權(quán)擅自出售房屋，現(xiàn)雙方協(xié)商未果，故將張先生、楊先生、辛女士訴至法院。

被告張先生稱(chēng)，2014年，其曾與楊先生的叔叔達(dá)成協(xié)議，約定房屋由楊先生他們居住，將來(lái)再辦理過(guò)戶(hù)。為了辦理物業(yè)相關(guān)手續(xù)，其才與楊先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同中約定的房屋價(jià)款為550萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)該房屋的市場(chǎng)價(jià)格為1200萬(wàn)元左右。后其與周女士離婚，周女士對(duì)于其出售房屋的事情不知情，現(xiàn)其請(qǐng)求法院依法進(jìn)行裁決。

被告楊先生、辛女士辯稱(chēng)，2014年6月，其夫婦二人與張先生、周女士以口頭方式達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將張先生、周女士名下的涉案房屋出售給他們，購(gòu)房款為550萬(wàn)元。口頭協(xié)議達(dá)成當(dāng)月，張先生與周女士將房屋交付給他們，房屋一直由其夫婦居住使用，相關(guān)費(fèi)用也一直由其繳納。2014年7月5日，楊先生轉(zhuǎn)賬支付購(gòu)房款300萬(wàn)元。2016年4月24日，張先生與楊先生補(bǔ)簽了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。2016年6月30日，楊先生又轉(zhuǎn)賬支付購(gòu)房款200萬(wàn)元。在口頭達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，張先生與周女士告訴他們涉案房屋有貸款尚未償還，且張先生與周女士希望使用房屋的學(xué)區(qū)名額，故其未支付剩余50萬(wàn)元購(gòu)房款，亦未催促辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。現(xiàn)其認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同是各方真實(shí)意思的表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同，故不同意周女士的訴訟請(qǐng)求。

在案件審理過(guò)程中，張先生表示其沒(méi)有將出售房屋的事情告知周女士；在離婚時(shí)，其沒(méi)有看離婚協(xié)議的內(nèi)容就簽了字；其與楊先生的叔叔有約定，楊先生的叔叔幫助其辦一些事情，故在明知房屋交易價(jià)格較低的情況下，將房屋出售給楊先生。同時(shí)，法院依周女士申請(qǐng)，委托房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)涉案房屋在2014年6月15日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估意見(jiàn)為952萬(wàn)元。

法院審理后認(rèn)為，涉案的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽署人是張先生與楊先生，辛女士在庭審中明確表示追認(rèn)楊先生簽訂合同的行為。在楊先生、辛女士未能提供充足有效的證據(jù)證明其與張先生、周女士就購(gòu)買(mǎi)房屋達(dá)成口頭約定的情況下，該合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為張先生與楊先生、辛女士簽訂的合同。購(gòu)買(mǎi)房屋無(wú)論對(duì)于出賣(mài)人，還是買(mǎi)受人而言均屬于重大事項(xiàng)，按照交易慣例，出賣(mài)人、買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)知悉買(mǎi)賣(mài)的房屋市場(chǎng)價(jià)格，故法院據(jù)此認(rèn)定張先生、楊先生、辛女士在達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合意時(shí)知悉涉案房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格。通過(guò)法院委托的鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定意見(jiàn)，張先生與楊先生、辛女士約定的房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格，而該行為客觀上對(duì)于周女士的利益造成了損害，法院認(rèn)定張先生與楊先生、辛女士構(gòu)成惡意串通，損害了第三人利益。鑒于此，張先生與楊先生、辛女士于2016年4月24日簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)屬于無(wú)效合同。

關(guān)于周女士要求楊先生、辛女士返還房屋的訴訟請(qǐng)求。因房屋買(mǎi)賣(mài)合同是張先生與楊先生、辛女士簽訂的，楊先生、辛女士基于該合同居住使用了涉案房屋，周女士不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的締約人?，F(xiàn)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖被法院確認(rèn)為無(wú)效合同，但周女士基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛要求楊先生、辛女士返還房屋，缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，故法院對(duì)于周女士的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不予支持。

宣判后，楊先生、辛女士提起上訴，二審維持原判，該判決現(xiàn)已生效。