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近期樓市開始回暖的南沙，內卷又升級！這次殺到的正是深耕南沙23年的越秀地產，推出新盤越秀濱海花城。

資料顯示，越秀濱?；ǔ俏挥邳S閣亭角板塊，項目總建面約495000㎡，占地面積170000㎡，容積率約為2.38，綠化率30%，涵蓋18棟高層住宅，共計規(guī)劃有3076戶，首推建面約75-97㎡住宅產品。

顯然又是一個大盤，如此大的貨量，再加上周邊1公里范圍內還有保利南沙天匯、華宇鳳凰藝術島、中鐵閱江來三個樓盤，可以說競爭非常激烈，想要突出重圍，濱?；ǔ怯謺贸鍪裁凑惺絹響獞?zhàn)？

(相關資料圖)

01

九年一貫制學校 填補板塊教育空缺

去過黃閣亭角板塊的購房者都知道，項目所在的周邊以前是梅山糖廠，目前整個片區(qū)都處于一片工地中，在生活配套尤其是教育配套，都是一片空白。

和南沙金洲的越秀濱海新城一字之差的濱?；ǔ牵叩穆肪€也大致相同。

項目最大的亮點就是補齊板塊內的生活配套，從開發(fā)商所提供的效果圖可見，未來項目社區(qū)內除了住宅產品，還會打造54班九年一貫制中小學、2班托兒所、12班幼兒園、生鮮超市、商業(yè)步行街、社區(qū)衛(wèi)生服務站、文化室、老人之家、濱江公園等等。

這當中，最讓購房者心動的肯定是教育配套。

中小學示意圖

幼兒園示意圖

目前板塊內教育配套缺失，按2021年所公布的學區(qū)地段分配，華宇鳳凰藝術島對應的學校為濱海實驗學校，保利天匯對應的是麒麟小學（具體學區(qū)地段分配，以當年教育局文件為準），實際上，無論是濱海實驗學校，亦或是麒麟小學，從項目直線距離到學校，都有2-3公里的路程，對于孩子而言，都需要乘車上學，非常不便。

2022年學區(qū)地段劃分

因此，打出54班九年一貫制中小學這張王牌的濱?；ǔ牵饪窟@個賣點，倒是能秒殺周邊其他三個盤。

02

最小75㎡做三房 主打剛需戶型

越秀濱海花城主打的面積段主要有三種，分別是75㎡三房兩廳一衛(wèi)，83㎡三房兩廳兩衛(wèi)，97㎡四房兩廳兩衛(wèi)，客戶群體顯而易見，要不是自住的剛需客，要不就是投資客。

75㎡的三房兩廳一衛(wèi)，豎廳設計，動靜分區(qū)明顯，主臥和次臥都是全飄窗，空間利用率高，三分離衛(wèi)生間，在僅有一衛(wèi)的情況下，更方便業(yè)主起居。

83㎡三房兩廳兩衛(wèi)，豎廳設計，近9米三開間朝南，主臥帶有獨立衛(wèi)生間，套間設計，更具私密性。

97㎡四房兩廳兩衛(wèi)，南北對流，橫廳設計，四開間朝南，近13米的南向采光面，主臥次臥均為全飄窗設計，主臥帶有獨立衛(wèi)浴，靈動空間可設計為書房/收納室等，整個戶型的實用率較高。

再來看看周邊三個競品樓盤：

中鐵閱江來主推89-123㎡三至四房，華宇鳳凰藝術島主推87-124㎡三至四房，保利南沙天匯主推78-135㎡三至四房。

四個盤而言，保利南沙天匯，體量較大，面積段相對豐富點，小三房有78㎡、84㎡、93㎡，如果想要選擇更大的，101㎡、116㎡、123㎡、135㎡均有可選。

中鐵閱江來與華宇鳳凰藝術島主要面對剛改客戶，尤其是華宇鳳凰藝術島，87-89㎡僅能做一個衛(wèi)生間，在產品上稍弱點，想再大一點的戶型，就要跳到102㎡才能做到三房兩衛(wèi)。

中鐵閱江來也是89㎡再上一層就到103㎡和123㎡的四房戶型了，可選擇的區(qū)間不大。但從景觀上來說，華宇鳳凰藝術島南面望江，舒適度更高。

如果預算有限，那越秀濱?；ǔ堑男∪看_實是不錯的選擇，但是如果考慮置換空間更大的四房，保利南沙天匯和華宇鳳凰藝術島的選擇面更大。

03

低樓面價+小戶型 總價更具誘惑力

目前項目暫未透露價格，參考周邊三盤房價，保利南沙天匯價格約2.3-2.6萬/㎡，78㎡最低約160萬起。華宇鳳凰藝術島價格約2.2-2.7萬/㎡，中鐵閱江來價格約2萬/㎡，近期主打價格戰(zhàn)，價格甚至低至1.85萬/㎡。

那濱海花城會打出多少的價格呢？

在單價方面上，大概率和保利天匯、華宇鳳凰藝術島相當，但是，項目最小戶型75㎡，最大戶型也就97㎡，總價上還是占據(jù)一定的優(yōu)勢。

再加上項目拿地便宜，該地塊是去年5月越秀在第一輪集中拍地中，以折合樓面價8952元/㎡獲得的，這樣的低價，也意味著就算打起價格戰(zhàn)，也存在著一定的讓利空間。

目前越秀濱海花城暫未開放營銷中心，預計2023年一季度入市，現(xiàn)越秀國際總部廣場城市展廳已開放。