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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐迪 4月4日，仲量聯(lián)行發(fā)布2023年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧報(bào)告。一季度，辦公樓市場(chǎng)租賃活躍度顯著提升，全市凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，CBD區(qū)域引領(lǐng)需求復(fù)蘇勢(shì)頭。

在投資市場(chǎng)中，一季度凱德以人民幣28億元完成對(duì)蘇寧生活廣場(chǎng)的收購(gòu)；消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行資產(chǎn)范圍，零售業(yè)態(tài)迎來(lái)重大利好。零售地產(chǎn)市場(chǎng)得益于零售消費(fèi)的明顯增長(zhǎng)，品牌租賃需求回升。工業(yè)物流市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)，其中平谷子市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異；全市租金延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。高端住宅市場(chǎng)迎來(lái)積壓需求的釋放，成交量環(huán)比增長(zhǎng)20%。

(資料圖)

“北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在一季度觀察到了各個(gè)領(lǐng)域的需求回升，2023年開(kāi)局良好，后程可期。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)首席戰(zhàn)略官?gòu)埇摫硎尽?/p>

甲級(jí)辦公樓：租賃需求復(fù)蘇，凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正

北京辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)需求回升態(tài)勢(shì)，春節(jié)后迎來(lái)問(wèn)詢(xún)量小高峰。在經(jīng)歷了2022年下半年極端安靜的市場(chǎng)之后，租賃活躍度自2023年初開(kāi)始有所回升。許多業(yè)主表示年后租戶(hù)問(wèn)詢(xún)、帶看的數(shù)量顯著增加，這提升了他們對(duì)于辦公樓市場(chǎng)的信心。

從成交數(shù)量方面來(lái)看，超過(guò)60%的甲級(jí)辦公樓租賃需求來(lái)自1,000平方米以下的面積。近期市場(chǎng)鮮有大面積需求出現(xiàn)，主要因?yàn)榇笮推髽I(yè)通常需要更長(zhǎng)的租賃決策時(shí)間。

從行業(yè)分布來(lái)看，金融業(yè)貢獻(xiàn)了甲級(jí)市場(chǎng)成交總量的40%，尤其是內(nèi)資金融企業(yè)。CBD區(qū)域市場(chǎng)率先引領(lǐng)復(fù)蘇勢(shì)頭，貢獻(xiàn)超過(guò)三分之一的租賃成交總量。此外，受到區(qū)域內(nèi)具有競(jìng)爭(zhēng)力的租金價(jià)格推動(dòng)，望京和第三使館區(qū)的租賃成交量也有所增加。

第一季度全市凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，主要由于近期租賃需求復(fù)蘇，成功回填了季度內(nèi)的退租面積。從全市場(chǎng)角度來(lái)看，由于過(guò)去幾個(gè)季度各區(qū)域累計(jì)了大量退租面積，業(yè)主仍面臨空置壓力，同時(shí)也將延續(xù)當(dāng)前較大的租金商談空間。全市甲級(jí)辦公樓平均租金在2023年第一季度持續(xù)下調(diào)，環(huán)比下降0.9%，同比下降2.5%。租金降幅相比上季度有所收窄，主要因?yàn)椴糠猪?xiàng)目已于2022年末進(jìn)行大幅租金下調(diào)，進(jìn)一步降租的空間有限?！耙患径任覀儚膯?wèn)詢(xún)、帶看與合約談判等不同方面觀察到租賃活躍度的回暖，預(yù)計(jì)將推升未來(lái)幾個(gè)季度的租賃成交量。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“租賃市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)將延續(xù)，全市空置面積預(yù)計(jì)將在接下來(lái)兩個(gè)季度逐漸回填，屆時(shí)租金將開(kāi)啟小幅提升步伐?！?/p>

投資：消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs資產(chǎn)范圍，零售業(yè)態(tài)迎來(lái)重大利好

第一季度北京大宗交易市場(chǎng)交易額同比下降，但活躍度明顯上升。一季度，凱德以人民幣28億元收購(gòu)位于朝陽(yáng)區(qū)慈云寺區(qū)域的蘇寧生活廣場(chǎng)，該綜合體項(xiàng)目包含辦公及零售業(yè)態(tài)，總建筑面積近10萬(wàn)平方米，倍受市場(chǎng)矚目。該交易進(jìn)一步表明境外投資人并未因短期市場(chǎng)波動(dòng)而影響其對(duì)北京核心資產(chǎn)的長(zhǎng)期看好。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施首次納入REITs資產(chǎn)范圍，零售業(yè)態(tài)迎來(lái)重大利好。3月24日，國(guó)家發(fā)改委公布文件，進(jìn)一步拓寬了REITs發(fā)行的資產(chǎn)范圍，將百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心納入可發(fā)行范疇。同時(shí)，活躍于市場(chǎng)中的投資人持續(xù)看好具有現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，如商辦、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)，這一類(lèi)的投資會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以及價(jià)值增值的潛力?！鞍儇浬虉?chǎng)、購(gòu)物中心可以發(fā)行REITs的消息不僅對(duì)零售業(yè)態(tài)有重大利好，也給商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑?！敝倭柯?lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“第一季度境內(nèi)外投資人已開(kāi)始積極尋求投資機(jī)會(huì)，我們預(yù)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)REITs政策的到來(lái)有望顯著提升北京的零售資產(chǎn)盤(pán)活，也將持續(xù)提振商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)信心?！?/p>

優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)：租賃需求溫和復(fù)蘇，全市空置率呈現(xiàn)回落

租賃需求溫和復(fù)蘇，得益于零售消費(fèi)增長(zhǎng)。在今年春節(jié)假期期間，北京市重點(diǎn)零售企業(yè)銷(xiāo)售額已復(fù)蘇至疫情前水平，較2019年增長(zhǎng)13.2%?？土髁颗c消費(fèi)熱度延續(xù)到三月，推動(dòng)了此前在2022年對(duì)市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎態(tài)度的餐飲、高化和時(shí)尚品牌在全市購(gòu)物中心積極尋求可租賃面積，以從持續(xù)恢復(fù)的消費(fèi)市場(chǎng)中獲益。2022年經(jīng)歷最大規(guī)模退店的餐飲業(yè)態(tài)在第一季度顯著擴(kuò)張，新租店鋪面積達(dá)到全市增量的38%。

隨著工程進(jìn)度的恢復(fù)，延期項(xiàng)目順利入市。郊區(qū)市場(chǎng)新入市三個(gè)項(xiàng)目，總體量高達(dá)21.6萬(wàn)平方米，開(kāi)業(yè)率較為可觀。其中，西紅門(mén)新光界和西長(zhǎng)安街中駿世界城兩個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目由于區(qū)域商業(yè)氛圍不同而表現(xiàn)略有分化；北京SKP旗下的DT51是一個(gè)以百貨模式運(yùn)營(yíng)的城市更新項(xiàng)目。租賃活動(dòng)的回暖貢獻(xiàn)了六萬(wàn)平方米以上的凈吸納量，全市空置率呈現(xiàn)回落。市區(qū)市場(chǎng)空置率環(huán)比下跌0.8個(gè)百分點(diǎn)至7.1%，郊區(qū)市場(chǎng)空置率錄得9.6%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

租金談判微幅讓步以吸引更優(yōu)質(zhì)品牌入駐。盡管租賃需求有所回升，但品牌方利潤(rùn)出現(xiàn)增長(zhǎng)且推升承租力的趨勢(shì)并未在第一季度即刻得到體現(xiàn)。此外，仍有面臨空置壓力的業(yè)主對(duì)高品質(zhì)品牌做出微幅租金讓步，以此填補(bǔ)空置面積的同時(shí)提高項(xiàng)目定位。市區(qū)市場(chǎng)租金錄得小幅下跌，環(huán)比下降0.4%（同比下跌5.1%），郊區(qū)市場(chǎng)租金環(huán)比下降0.6%（同比下跌6.4%）。

“2023年新增供應(yīng)的入市將為北京零售市場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)90萬(wàn)平方米的體量。目前，高品質(zhì)項(xiàng)目的預(yù)租進(jìn)展較為堅(jiān)實(shí)，供應(yīng)波峰預(yù)計(jì)不會(huì)大幅拉高全市空置水平。然而，新項(xiàng)目之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒆璧K2023年下半年的租金回漲幅度?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

工業(yè)物流地產(chǎn)：租金環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，同比增長(zhǎng)5%

物流市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)，平谷子市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異。隨著疫情防控在2022年末全面放開(kāi)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的恢復(fù)顯著利好物流板塊，2023年一季度市場(chǎng)租賃需求更為活躍。多個(gè)超過(guò)1萬(wàn)平方米以上的大體量新租成交在一季度錄得。新增需求以物流、電商和生物醫(yī)藥為主。其中，平谷子市場(chǎng)需求增量明顯優(yōu)于其他區(qū)域，呈顯著上漲態(tài)勢(shì)。在供應(yīng)方面，一季度共有兩個(gè)新增項(xiàng)目入市，總建筑面積為104,366平方米，其中一個(gè)表現(xiàn)最佳的項(xiàng)目以高達(dá)90%的預(yù)租率入市。新項(xiàng)目的集中供應(yīng)使市場(chǎng)空置率被小幅推高0.5個(gè)百分點(diǎn)至6.3%。

在活躍的需求支撐下，北京工業(yè)物流市場(chǎng)租金持續(xù)攀升。2023年一季度市場(chǎng)租金環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，同比增長(zhǎng)5.0%?；钴S的需求抵消了供應(yīng)持續(xù)增加所帶來(lái)的影響，核心項(xiàng)目和空置率較低的項(xiàng)目均有不同程度的租金上調(diào)，帶動(dòng)整體市場(chǎng)租金穩(wěn)步攀升。“2023年，市場(chǎng)擴(kuò)容將給北京帶來(lái)巨大的增量機(jī)會(huì)。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“預(yù)計(jì)共有464,093平方米的新增供應(yīng)即將入市。盡管新增供應(yīng)將在2023年達(dá)到近十年來(lái)的歷史峰值，但在強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求支撐下，空置率預(yù)計(jì)僅小幅上漲1.7個(gè)百分點(diǎn)至8%?！?023年將會(huì)成為北京物流市場(chǎng)的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，市場(chǎng)擴(kuò)容將釋放之前被供應(yīng)限量所抑制的強(qiáng)勁需求，在短期內(nèi)改變現(xiàn)有市場(chǎng)格局。

高端住宅：總成交1383套，環(huán)比增長(zhǎng)超20%

積壓需求持續(xù)釋放，北京高端住宅市場(chǎng)成交量攀升。第一季度，北京高端住宅市場(chǎng)共成交1,383套，環(huán)比增長(zhǎng)20.3%。盡管適逢春節(jié)假期市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，但在市場(chǎng)情緒改善和供應(yīng)端持續(xù)放量的疊加作用下，前期累積的需求集中釋放，推動(dòng)住宅需求表現(xiàn)活躍。隨著核心地段的高品質(zhì)項(xiàng)目入市，一季度高端住宅新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲0.2%。在高端住宅租賃市場(chǎng)，春節(jié)過(guò)后市場(chǎng)活躍度提升，平均租金環(huán)比上漲0.3%。

預(yù)計(jì)北京高端住宅市場(chǎng)熱度不減。伴隨近期市場(chǎng)持續(xù)推盤(pán)，熱門(mén)地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有望吸引購(gòu)房者，預(yù)計(jì)北京高端住宅市場(chǎng)銷(xiāo)量在短期內(nèi)仍將保持高位?！?023年政府工作報(bào)告中明確提出支持剛性和改善型住房需求，加之既有利好政策加快落地，進(jìn)一步增強(qiáng)了市場(chǎng)樂(lè)觀預(yù)期，將支撐住房需求持續(xù)釋放?！泵钻?yáng)表示：“盡管活躍的市場(chǎng)情緒或?qū)?dòng)價(jià)格的短期上漲，但考慮到維穩(wěn)的基調(diào)不會(huì)改變，北京高端住宅市場(chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)走勢(shì)。”