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北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

(相關資料圖)

Q:

我家第一套房子是自住型商品房，在順義，還有3年吧能賣。我和愛人一個西二環(huán)一個南二環(huán)上班，六七年了一直租房子。孩子今年上學大概率也是跟著我們兩個單位附近，因此不考慮學區(qū)?，F(xiàn)在手里能湊夠子彈430-450的樣子，想直接買個自己能住的，因為想買大一點的。

目前看中的草橋欣園三區(qū)的99年公房以及近一點的2004年首座綠洲能夠上，但是這兩很多人貌似都不推薦。一是不推薦豐臺，二是草橋已經(jīng)漲起來我選公房也挺老的！首座綠洲不知道是不是附近醫(yī)院的原因說病人多，不保值！目前我都不奢望升值，我想咨詢一下這兩個哪一個更保值，或者有沒有更好點的小區(qū)推薦！

A：

1、草橋算不錯的板塊了，在豐臺算中上，在北京也算中等，說不推薦的都是因為刻板印象，站著說話不腰疼。這就看自己信不信吧，我只能說從價格走勢來說大多數(shù)小區(qū)不落后，超出的也不少呢。

2、首座綠洲跟醫(yī)院的關系不大，博愛醫(yī)院是康復為主的，不是絕癥和傳染病，沒那么大的影響力。主要是這種老塔樓不受追捧了，商品價格是供需關系決定的，感興趣的人少，所以略輸大盤。

欣園三區(qū)還行，普通的公房小區(qū)，氛圍也不錯。居住看自己的喜好，保值來說不落后，板塊和小區(qū)都挺好的，我建議是選這里。但漲起來了能怎樣??？這就看自己的判斷了。

3、其他就在附近看唄，以房齡相對新的板樓小區(qū)為主。預算到底是多少啊？二套資格能買到600多的，北京中位數(shù)的標準，不難選，讓當?shù)刂薪槠ヅ浞吭窗伞?/p>

僅供參考。

二

Q:

非京戶，外地有房子，在京貸款購買房子屬于二套，社保7年，無工作居住證。娃一歲，生活工作都是東四環(huán)附近。需求：手上有200個，想入手300左右的老破小，附近有幼兒園和小學就可以。想著娃上完小學就回老家上學，到時候能出租出去，不再置換。目前看的小區(qū)：紅廟北里、延靜里中街、八里莊西里、十里堡北里。

咨詢您的問題：1、想問下這幾個小區(qū)值得入手嗎，后期流動性怎么樣，未來賣的話會不會貶值下降砸手里。2、或者買哪個板塊更合適。

A：

1、老房的保值都差不多，只要沒硬傷就是跟隨大盤漲跌，不吃虧不占便宜。劣勢是行情期間傳導的排序靠后，得等房齡新品質高的漲完了才被輪到。流動性看房齡了，只要不影響貸款就都還行，畢竟總價不太高。不過也好不到哪兒去，不少想貸款的也就不考慮這總價低的了，貸不出多少來。

2、沒有單獨貶值的可能，這些老房從基礎價值來說有的都歸零了，也就是本身分文不值，價格中體現(xiàn)的基本都是地段兒的價值。所以只要是板塊配套的價值不降低，那這些房子就不會自己貶值，貶無可貶。這就跟人似的，年輕人有可能找不到工作或者被降薪，但退休老頭反倒沒風險，憑什么降人家的退休金?。?/p>

3、這談不上什么板塊了，都是成熟地段兒，就看哪兒有價格合適的吧。注意規(guī)避帶硬傷的就行，其他的沒什么特殊的。

僅供參考。

三

Q:

我和愛人在北京事業(yè)單位工作，北京戶口收入穩(wěn)定，年齡四十五歲。我們家庭現(xiàn)在名下兩套房，我愛人名下是板廠南里50平的小兩居，還有130萬房貸。本人名下通州一套次新小三居，剩余較多房貸。

目前考慮：

第一，關于置換時間：孩子上小學四年級，如果現(xiàn)在把板廠南里置換到朝陽的話，擔心孩子只有學籍沒有戶籍，影響到孩子小升初。但現(xiàn)在國家有稅收優(yōu)惠，感覺還是置換的比較好的時機，所以猶豫是現(xiàn)在置換還是等孩子上初中再換。

第二，關于貸款問題：因為我名下有較多貸款，如果置換的話，想單獨以我愛人的名義貸款，希望盡量多貸些款，不知道這個應該怎么操作？目前家庭積蓄80萬，兩三年之后差不多能有130萬左右。

第三，關于置換后的小區(qū)：以純投資為目的，板廠南里目前市值600萬左右，置換后想購置總價750萬的房子，請教章哥購買哪些小區(qū)合適？

A：

1、到目前為止東城只要有學籍就行，沒有戶籍和房籍都不影響小升初。是否置換，學區(qū)房過了入學高峰期也未必直接降價。參考韓國和臺灣省的先例都是相對于非學區(qū)房漲的慢點兒而已，東北一些人口凈流出城市也是如此，鶴崗為典型，好幾年才逐步降低溢價率。參照其他功能性房產也這樣兒，比如寫字樓和商務公寓等等，所以沒必要太著急。但如果是我會在高峰期過去之前換掉的，沒必要承擔高溢價的風險。

2、貸款是以家庭為單位申請的，只不過是以誰做貸款人的區(qū)別，但不會增加額度。如果用商貸的話就是最高187萬，到目前還沒放開。用其他貸款有可能最高到70%，但這屬于違規(guī)，有一定的風險。具體操作隨便找個機構問問就行，各銀行都有不同的產品。

3、750，那就先看朝陽北部吧，這價位在亞運村望京新北苑等板塊不算高，流動性更好。沒合適的再看東部朝青四惠，屬于中等的總價，流動性也挺好。這不用說具體的小區(qū)，有的是，找當?shù)刂薪榫托?，好選。

僅供參考。

四

Q:

我們孩子在東城區(qū)上二年級，目前和姥姥住在一起。出于過幾年孩子大了上初中想分開住的目的，我們想賣掉常營的一套小兩居，加上手里的存款，大概一共600多萬的預算，在東城姥姥家附近再買個小兩居。但是幾次看房下來覺得東城能夠得上的基本也就是老破小的頂層?？吹叫侣劺锒颊f過幾年孩子入學人數(shù)斷崖下跌，我們這種其實不需要學區(qū)房，也沒有強烈愿望在近幾年分開住的情況，是不是不太合適現(xiàn)在在東城花大幾百萬買房？

還有一個問題，是我們覺得常營的房子一直房價就沒怎么漲，如果不換到東城也想置換一套更能保值增值、居住條件好一些的小區(qū)。我看了您之前解答過石景山遠洋山水和京漢旭城的房子保值不錯。我們之前也看過遠洋山水，雖然對口的景山學校目前不好進，但后面孩子少了可能有學區(qū)房的加持是不是保值增值會更好一點？或者出于投資和宜居的考慮還有什么小區(qū)推薦嗎？不要太遠太偏就行。

A：

1、不需要學區(qū)房，那就看自己是否愿意承擔溢價了，基本都30%，有可能更高點兒。這就看自己的喜好了，房子是用來住的，自己覺得舒服就好。

2、常營大多數(shù)商品房的升值都沒落后，跟學區(qū)房相差的就是溢價部分。換到東城就是賭一把唄，相當于炒學區(qū)房。不過考慮好，專業(yè)的炒房客可基本都撤了，這會兒最高峰的時候往里沖，風險有點兒大。

3、景遠和京源的學區(qū)房，也不太好再漲溢價，既然好入學了誰愿意還多掏錢?。壳灞?85如果是個孩子就讓進，那還有人雞娃嗎？資源越少才越搶呢，東西多了就不值錢了。

而且這倆學校的成績是在石景山算最強，到了東西海算中上，而海淀豐臺和朝陽同級別的學校的也沒多高溢價，所以石景山的不是太好漲上去。寄希望于成績提升了，成績越好，學區(qū)房的價值才越高。不是太容易吧，豐臺溢價高的是因為十二中，朝陽的則是朝外80這種級別的，都強不少呢。

4、我不好推薦，學區(qū)房的這種就是賭，還是自己決定吧。我只是列出這些情況。

僅供參考。

五

Q:

現(xiàn)在糾結2個學校：匯文南校區(qū)vs育才中學：

1、東城區(qū)永外片區(qū)，李村北里，一師附小，為了初中上匯文南校區(qū)。

2、西城區(qū)大椿天，虎坊路小區(qū)，育才學校，九年一貫。

目的：

1、要學區(qū)：都是為了上好的初中，然后上好高中，為了能上好大學。

2、自?。侯A算550萬，戶型小兩居，滿足三口之家自住，至少住18年，孩子2028年上小學。

顧慮：

1、東城，一師附小，周邊都是天壇府小區(qū)，戶數(shù)多，承諾都能去一師附小，怕是搶占了學區(qū)資源，等到2028年不一定能上一師附小了，只能上景泰，對口的初中不好了。但是房齡新，83年。

2、西城，育才，周邊都是老破小，育才也學位充足，但聽說學校的學風不好，怕影響到小孩，初中九年一貫，不好不壞。但是房子老，50年代的。

A：

1、承諾去一師附小，東城誰敢承諾啊，他爸是李剛嗎，到時候哪兒找他們去啊？1983年的還房齡新，看來這是對房齡有誤解啊。一般是90年代之后的算不太老，2000年后的才在東西城算比較新。80年代的基本都貸款受限了，流動性受影響，賭原址重建的才合適。但真要是一住18年倒也無所謂了，到時候就都老了，或許真能等到重建呢，那就算贏了。

2、西城育才的樓房院兒，小區(qū)號稱是用天安門廣場剩余材料蓋的，質量好。但這就沒的賭了，之前賭拆遷的都輸慘了，改成保護社區(qū)了，沒拆遷也不會翻建，只能是維護。

3、這就買東城的唄，好歹有個希望。但考慮好，永外的溢價可高，這兩年最高的時候。另外這學區(qū)整體的質量普通，只能寄希望于提升。還有就是南城房子的保值相對普通，南三北五也包括永外板塊。考慮好再買。

僅供參考。

六

Q:

我和老婆剛結婚，還沒有孩子，現(xiàn)金400W，另外有兩套加起來800W左右的房子可以賣（其中一套正在?。Ｎ液蛺廴硕疾皇鞘滋琢?，我在金融街附近工作，我愛人在豐臺大紅門，我們計劃購買西城區(qū)的學區(qū)房。

1、請問這種情況下，我們有沒有必要現(xiàn)在就買西城區(qū)的學區(qū)房。

2、請問如果我們就用現(xiàn)金＋貸款購買西城的學區(qū)房，不住，就是用來孩子上學用的，買哪里的比較好？

3、如果我們把房子都賣了再換西城學區(qū)的話，在哪里買比較好？

A：

1、既然還沒孩子，一般不建議太早準備學區(qū)房。這兩年是入學最高峰期，溢價正高的時候。過兩年就進入低谷期了，有可能會影響到溢價部分。但這看自己吧，真愿意提前準備也無所謂，省的到時候再置換了。

2、現(xiàn)金+二套資格，買500多萬的，那就是占坑兒房唄，也不適合家庭居住。德勝跟金融街是不好買到的，看看月壇吧，雖然溢價高但畢竟學區(qū)好，或許受影響能小點兒。但考慮好，總價越低的越受家長們追捧，溢價也就越高，但租金也就越低了，風險也相對大。

3、都賣了換學區(qū)房，孤注一擲啊，自住嗎？1200買金德月都行，也看月壇唄，溢價相對倒低點兒了。以三里河那幾個區(qū)為主吧，發(fā)改委的宿舍區(qū)就挺好，能買到70平的一居室。房齡相對新，有的還不到20年呢。

4、我建議還是再想想吧，溢價率至少30%，高了40%，1200萬的話相當于有300多萬閑置，至少要等七八年后才用得上，就算溢價不受影響也不太劃算，租金損失都好幾十萬?？紤]好再買吧。

僅供參考。

七

Q:

北苑&立水橋和西壩河&光熙門如何取舍。首套首貸，預算650w左右。孩子學區(qū)在地壇附近（姥姥家），所以考慮到未來的孩子接送，目前選定在這兩個區(qū)域。但是目前糾結不知道買哪里合適。

北苑的話，可以買房子大一點的大兩居，感覺生活上能舒服些，但是離市區(qū)距離遠。選西壩河的話，離市區(qū)更近，但是西壩河目前溢價很多，感覺現(xiàn)在去買的話就是高價接盤的冤大頭。且西壩河都是老公房，未來能不能升值我也不清楚。夫妻倆未來上班地點，分別在國貿和未來科學城。

A：

1、西壩河的溢價很多，不是太多吧，我沒算，應該也就15%?？隙ǖ陀跂|西海，也低于芍藥居的。未來就看教育政策了，孩子是肯定減少的，如果政策鼓勵的話才能保住溢價部分。

單獨指望小區(qū)升值是不可能了，相當于退休老頭兒，就是拿個跟隨經(jīng)濟上漲的退休金，不可能走出獨立行情。老房都這樣兒，基礎房價部分不吃虧不占便宜。

2、北苑選小區(qū)好的唄，比如筑華年，這在北苑算保值不錯的，小區(qū)相對宜居。還有望春園也不錯，戶型好的至少不落后，比其他幾個園強。山水藍維也還行，雖然是安置房改的但維護的不錯，到目前為止還不錯。

3、既然沒有上學需求就以北苑為主吧，沒有溢價就居住的性價比更高。

僅供參考。

八

Q:

北京的中介費是不是該管管了，一套500萬的剛需房，鏈家竟然收2.7，躺著不動就賺13萬多啊，砍了半天也就是抹個零頭，這是不是也太貴了？買房人本來就壓力很大，首付月供都壓的喘不過氣來，這筆錢是不是應該降一降？

A：

1、這問我是什么意思啊？我既不是中介，也管不了這事兒，能怎么著啊？覺得貴就換家中介唄，小中介便宜，幾萬塊錢就行。

這就跟去商場買東西一樣，有的大店貨品多服務好，自然利潤就高。有的貨品少，導購的經(jīng)驗也少，薄利多銷的賺個辛苦錢兒。這就看自己的能力和需求吧，非得讓臥鋪和硬座一個價兒沒意思，也不可能的事兒。

2、我沒什么說的，降不降的也管不了。貴的東西多了，不行就抵制唄，不過我都抵制LV什么的40多年了，效果不大，他們丫死活不降。就這樣兒吧。

3、多說一句，中介是不是躺著賺錢的其實誰心里都明白，真要是能躺贏的話就都去搶著干了。結果到現(xiàn)在還沒送外賣的熱門呢，有可能哪行兒賺錢都不容易吧，但都看著別人賺錢容易。

其實躺著都能收錢的是稅務局和銀行，但你有膽量去怎樣嗎？互相理解吧，都知道剛需壓力大，所以只好拿中介吐槽撒耙子，沒人敢去罵土地太貴。最真正躺著的是特殊行業(yè)，一個塑料袋兒加上服務就幾百幾千，但一個個的都樂意掏錢著呢，寧可喘著粗氣都去送錢。建議還是吐槽她們吧，既能省錢還能省體力，連飯都省了。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！